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ヴェレーナグラン浜田山【都内初「グラン」は神田川隣接の第一種低層住居専用地域】2階80㎡9,980万円(坪単価410万円)
2018-03-07

ヴェレーナグラン浜田山。

浜田山駅徒歩9分の4階建総戸数32戸のマンションです。

物件概要の「交通欄」には浜田山駅徒歩9分としか書かれていないので同じように書かせていただきましたが、最寄駅は高井戸駅です。

デベロッパーさんは高井戸駅が最寄りであることをどうしても隠したいようですが、ホームページのアクセス欄には高井戸駅前環八沿いにあるセブンイレブン杉並高井戸駅前店が徒歩7分(約560m)となっていることからも明白なように高井戸駅が最寄駅(おそらく徒歩7分表記)となるでしょう。

物件概要の「交通欄」においては最寄駅でなくともアピールしたい駅名を先に記載したりすることは往々にしてあることですが、最寄駅を記載しないというのはすんごいレアケースですし、ちょっとあからさま過ぎて浮いている感がありますね。

高井戸駅には特段の嫌悪施設(マイナスイメージ)があるわけではありませんし、この物件を検討する多くの方からすれば高井戸駅が最寄りであることは一目瞭然ですので、なぜにこんな小細工をするのか不思議でなりません。

まぁ、「マンション名」という観点からすると、最寄駅が高井戸、かつ、アドレスも高井戸東なので「浜田山」と名付けるのはルール上微妙なところなのでしょうが、「広告において最寄駅を浜田山に見せかけること」と「物件名に浜田山が許容されること」は全くの別問題ですので、正直ここまでする理由が見出せませんね。

さて、色々といちゃもんをつけてしまいましたが、当物件は都内初のヴェレーナグラン、しかも、神田川沿いの第一種低層住居専用地域という非常に恵まれたポジションになります。

最寄駅が高井戸だろうが浜田山駅が徒歩9分であることには変わりはないわけですし、パークシティ浜田山などを初めとして高井戸東アドレスでも人気物件はいくつもありますので、しょうもないことを意識せずにもっと正々堂々と勝負して欲しかった物件、勝負できる立地の物件だと思います。

公式ホームページ
IMG_1170[1]
お部屋は80㎡の3LDK、西角住戸です。南西は桜並木の美しい神田川及び神田川遊歩道、北西は当物件の来客用駐車場の先が道路となりますので、前建までの距離が十分に確保された恵まれたポジションとなります。周りも第一種低層住居専用地域なので2階でも日照は全く問題ありませんし、将来不安もありません。

間取りとしては、最上階に1戸だけある100㎡超のプランの次に大きなものとなりますね(これら以外は全て70㎡台)。

当プランの最大のポイントは玄関周りでしょうか。
当物件は「1フロア3戸に1基のエレベーター」を基本としており、共用廊下の配置が一般的な板状マンションとは少々異なることが影響し、玄関位置を「センターイン」気味に出来ているのです。

エスコートポーチはけして大きくはありませんが、門扉付である点は良いですし、角住戸にしては廊下が短めと出来ている点も悪くないでしょう。

なお、いわゆる三方角住戸的なプランになることが影響してか、柱の食い込みは少々目立ってはいますが、低層建のため柱は細いですし、北東面にもかなりしっかりとしたバルコニーが設けられている点も当プランの大きな特長と言えるでしょうね。

南西から北西にかけてはスロップシンク付のL字バルコニーが設計されていますし、開口部も豊富な開放感の高いプランです。
LDの開口部にワイドなクランクサッシが採用されている点も非常に素晴らしいと思いますね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.1%((14.2畳+3.7畳+7.2畳+5.2畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷80.42㎡)と角住戸にしては高い水準ですし、浴室を1620と出来ている点も評価出来ますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、プランによってはバルコニー戸境がペラボーになっている部分もありますが、当住戸はコンクリ壁でしっかりと区切られている点も魅力ですね。

坪単価は410万円。けして安くはありませんが、最上階100㎡超のルーバル付プランは坪単価558万円という水準ですし、魅力ある立地なり、相場なりの印象になります。

当物件のような立地はかなり珍しく、似た条件の物件は少ないのですが、ヴィークコート浜田山だけはアドレス・立地・環境・駅距離が酷似しており(高井戸駅からは大分距離があり、浜田山駅も徒歩10分ではある)、そのヴィークコートが2012年というマンションが非常に安かった時期の分譲で平均坪単価約325万円だったことからも分かるように当物件の水準は相場並と言って良いでしょう。

ヴィークコートからおおよそ25%増という水準にはなりますので、20%程度であって欲しかったという思いもありはしますが、3戸1エレベーターや全戸分の平置駐車場を採用するなど、都内初のヴェレーナグランの名に恥じない取組みもなされた物件ですし、このご時世においての違和感はありません。



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