ヴェレーナグラン浜田山【3戸1エレベーター×全戸分の平置駐車場】76㎡9,380万円(坪単価410万円)

続けて、ヴェレーナグラン浜田山。

設計は共同制作、施工は今井産業です。
共同制作は当ブログでは初登場、今井産業はプレシスシリーズの実績が目立つぐらいでネームバリューは今一つです。

ただ、前回の記事でも名前を挙げた当物件と酷似した条件のヴィークコート浜田山が優雅な車寄せを設けていることを考慮したのか、当物件もエントランス周りにはかなり力を入れている様子が伺えますね(そもそも、スケールが全く異なる物件とは言えパークシティ浜田山という存在があるがゆえにこのエリアの物件は高級感を意識せざるを得ないわけですが…)。

車寄せのスペースはヴィークコートほどではありませんが、全戸分の平置駐車場が用意されているというのはこのご時世このエリアの物件としてはもの凄く異例のことですし(屋根のない雨ざらしの駐車場である点はヴィークと同じですが、34台分もあったら仕方ないでしょう…。地下に大規模な駐車場を施すことが出来ているパークシティ浜田山は例外中の例外)、独立したエントランス棟を設け、かなり格式の高いデザインと出来ている点も大いに評価できる物件です。

エントランス周りの出来がかなり秀逸であるがゆえに反対側(神田川沿い)からの外観に少々の物足りなさがあるのは否定しませんが、3戸1エレベーターを採用するなど大和地所レジデンスのフラッグシップとなるであろうことが確実な物件ですし、価格を下げて売りやすくするためにコストダウンする物件も増えているこのご時世においては少なからず頑張りを感じることの出来る物件と言えるでしょう。

前回のヴェレーナグラン浜田山

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西向き中住戸です。その3戸1エレベーターを採用したことで、中住戸でありながら両面にしっかりとしたバルコニーを設けることが出来たプランになります。

南西は神田川(桜並木)、北東面は当物件の平置駐車場になり、低層階でも申し分のないポジションになります。

間取り面の最大の特徴はやはり奥行約2mの両面バルコニーでしょう。

玄関はいわゆるセンターインではなく、しっかりとした大きさのエスコートポーチを設けたがゆえに洋室2はバルコニーに隣接させることが出来ていません。そのため、共用廊下に面した居室がなくて当然の一般的な両面バルコニープランとは少々趣が異なる面はあるのですが、バルコニーに面したLD・洋室にはそれぞれかなりしっかりとした幅の開口部が設けられていますし、田の字ベースのプランながら一般的な田の字プランとは似ても似つかない魅力あるプランなのは確かですね。

この価格帯のお部屋であることを考えると洗面所がリビングインである点、洗面所がかなり小さい点などは気になるところではありますが、このご時世としては珍しくありませんし、リビングインにしたことで廊下を短めに出来ているのも事実です。

坪単価は410万円。先ほどの角住戸と全く同じ水準であり、中住戸ながら両面バルコニープランとなっていることが少なからず価格に反映された印象のあるものとなります。

前回の記事で述べたように当物件は32戸中30戸を70㎡台が占めるかなり極端なプランニングとなっていることを考えると、角住戸とは異なり数のある中住戸はもう少し単価を抑えてくれていても良かった気もしますね。

ただ、管理費は250円/㎡と、外廊下ながら小規模、かつ、ディスポーザー付の物件にしてはかなりお安く、総戸数39戸で3基エレベーターがあることからしてもかなり魅力的な水準です。
駐車場が全台平置なので修繕維持費がかからず、かつ、全戸分あることでかなりの駐車場収入が見込めることが影響してのものでしょう。
※管理組合の収支予算上、駐車場稼働率を●%で見積もっているかは必ず確認する必要があります。あまりに高い稼働率で見積もっていると空車が多くなった場合に管理組合収支は赤字になり管理費増額を強いられることとなります。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついていますし、水回りの天然性天板仕様(トイレ手洗いカウンターも天然石)、浴室のフラットラインLED照明、ミストサウナ、活水器、スロップシンクなど違和感のないものとなっています。
※最近の400万円前後の物件はほぼほぼビルトインエアコンはついておりません。

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