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ルフォンリブレ上野根岸【ちょっと大きな珍しいバルコニー】7階38㎡3,618万円(坪単価318万円)
2018-04-06

ルフォンリブレ上野根岸。

入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩7分、上野駅徒歩14分の15階建総戸数41戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

マンション名に上野とついているので紛らわしい感じになりますが、入谷駅と鶯谷駅の間、根岸3丁目に誕生する物件になります。

なお、サンケイビルさんは同じ根岸3丁目の金杉通り沿いに2015年にルフォン根岸三丁目を分譲していますし、昨年には入谷駅徒歩5分の下谷3丁目にルフォン入谷ザ・レジデンス上野の杜も分譲しているので、このエリアでの供給がかなり盛んなデベロッパーということが言えるでしょう。

なお、先行2物件はルフォンリブレではなかったので、ファミリータイプの方が多かったのですが、当物件はルフォンリブレシリーズということで30~50㎡台中心(60㎡以上は3戸だけ(事業協力者住戸除く))になっています。
当物件の立地の一番のポイントはやはり山手線徒歩7分、日比谷線徒歩4分の交通利便性ですし、高騰する相場からしてもコンパクトの供給が適しているということでしょう。

なお、上野駅は徒歩14分と一応は徒歩圏になりますが、改札まで距離のある入谷口ですので徒歩分数表記から受ける印象以上の距離感になりますね。

公式ホームページ
IMG_1168[1]
お部屋は38㎡の1LDK、南西角住戸です。南西方向には15階建のクレアホームズ根岸があるので結構圧迫感がありますが、西方向は低層建物となるエリアなので、中層階以上であれば視界抜けも得られるポジションです。

間取りとしては、7~13階までに用意されたものなのですが、キッチン北西側が屋根となっていることからもお分かりのように6階以下は北西側にさらにフロアが広がっており、そのフロアの屋根部分を使えるこの7階住戸だけは8~13階のお部屋よりも大きなバルコニーが設計されていることとなります。

バルコニー内の柱は少々邪魔ですが、ルーバル的な大きさのあるバルコニーはちょっと良いですね。

40㎡に満たない1LDKですし、面積のわりには廊下が短いとは言えないので居室畳数はけして大きくはありませんが、大きなバルコニーに面していることでLDは畳数以上の開放感が得られることでしょう。

ただ、洋室の引き戸は梁(下り天井)の関係で方立てが大きく、あまり大きくは開かないタイプなのは残念ですね。
1室1室はけして大きくはないので、広々とした1Kタイプとしても使える仕様になっていると良かったでしょう。

坪単価は318万円。40~50㎡台のお部屋よりもかなりグロスを抑えることが出来るので、単価的にそういった大きさのお部屋よりも高額となるケースが少なくないのですが、当物件の値付けには特段そういった事情は感じません。

40~50㎡台は同様の水準ですし、最上階に1つだけある70㎡超のお部屋も坪単価344万円ということで面積の違いによる単価の歪みはほとんど感じることのない物件になります。

少々変わった専有部形状ではありますが、物件内では開口部が充実している方ですので、物件内では悪くない方の単価と言えるのではないでしょうか。

まぁ、ルフォン根岸三丁目は当物件よりも1割程度は安かったわけで、物件自体が結構値上がりしている印象にはなってしまうのですが…。



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