ルピアコート宮前平【なにはともあれピアキッチン】5階75㎡6,380万円(坪単価283万円)

ルピアコート宮前平。

宮前平駅徒歩8分、宮崎台駅徒歩10分の5階建総戸数33戸のマンションです。

中央住宅さんのルピアコートシリーズをご紹介するのは久しぶりで2014年のルピアコート新小岩以来となるでしょうか。

ポジション的には先日紹介したばかりのプラウド宮前平と同じ宮前平2丁目ですが、より宮崎台駅寄りとなりますので、徒歩の場合、帰り道は起伏が少なくて済む宮崎台駅利用と言うのも1つの選択肢になるかもしれません。

目の前に宮前平小学校があるポジションなので、余計に通学区が富士見台小学校という点が惜しく感じはしますが、通学区の宮前平中学校が目の前というポジションでもある落ち着きある住宅街で子育てファミリーにとって魅力ある環境ではあるでしょう。

ただ、隣でマストレジデンス宮前平が昨春から分譲しており、未だ完売に至っていない状況というのが当物件にとって苦しいところですし、そもそも宮崎台のプラウドシティがこの界隈の需給バランス(及び価格バランス)を崩してしまったのが未だに尾を引いているのが気にはなるところでもありますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。最上階住戸ではありますが、やや北傾斜のポジションになりますし、南側は4階建のマンションなので視界に多少の影響が残りますが、東側は駐車場などがあるので視界抜けも得られますし、日照的には何ら申し分のないポジションです。

間取りとしては、このブランドの最大の特徴と言っても過言ではないピアキッチンが採用されています。

初期のピアキッチンはシンクの向かい側(洋室3側)にはカウンターテーブルがないものがあったのですが、最近はこのようにLDの入口付近から続くカウンターテーブルが施されており、単なる廊下のような空間になりがちなLDの入口付近のスペースをダイニングスペースの一部として使えるようにしているようですね。

LDKで17.2畳という大きさですし、見ての通り半分以上がキッチンとダイニングスペースにとられる形にはなっていますので、純粋なリビングスペースはどうしても小さくはなってしまうのですが、ピアキッチンのもう一つの特徴である回遊動線が生まれていることで空間的な広がりを得やすいというメリットもあるでしょう。

ピアキッチンシリーズはキッチンから洗面所へ直接入れる動線を確保しており、それにより「キッチン⇒洗面所⇒廊下⇒リビング⇒キッチン」という回遊動線を施すことが出来ているのです。

角住戸にしては純粋な廊下部分を少なく出来たプランですし、洋室3の引き戸も比較的大きく開くものと出来ているので上手に使うと専有面積以上の広がりや使い勝手が得られるでしょう。

角住戸ながらLDが二面採光ではないのはちょっと残念な部分になるのですが、LDのサッシが一般的なサッシ2枚分でなく2枚半分あるのは非常に良いことですし、玄関や浴室に窓があるのも通風面では非常に有用です。

坪単価は283万円。最上階の南に面した角住戸と言うことで、南側前建の影響がこの物件よりも強いプラウド宮前平の上層階よりも高いぐらいの水準になっています。

南向きの棟の南西角(Aプラン)や南東角(Cプラン(そもそも58㎡しかない))はピアキッチンではなく、ルーバル付の特殊住戸を除けば当物件では最も売りのあるプランと言うことも影響した単価設定ということになるでしょうね。

前述のようにこの界隈は少なからず需給に乱れがあると考えると中小デベなりにもう少し頑張って欲しかったという思いがありますが、プラウドシティ宮崎台の分譲開始当時の市況の良さと強気な価格帯からすると、「坪単価300万円を切るぐらいの価格帯なら十分に売れる!」と多くのデベロッパーが思ってしまうのも無理はないでしょう(土地の仕込からマンションの販売まではかなりの時間がかかるわけで市況が悪化すると往々にして価格と市況のミスマッチが生じてくるものです)。

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