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プレシス都立大学【ひっさびさの駅徒歩1分、緑道沿いの環境面もまずまず】2階56㎡6,990万円(坪単価415万円)
2018-04-15

プレシス都立大学。

都立大学駅徒歩1分の7階建総戸数29戸のマンションです。

都立大学駅前ではここ1年の間に駅徒歩3分のオープンレジデンシア目黒柿の木坂、駅徒歩5分のディアナコート都立大学が供給されてはいますが、こちらは非常に珍しい駅徒歩1分になります。

2012年のラコント都立大学も徒歩2分でしたし、少なくとも過去10年以上は駅徒歩1分での供給はないはずです。

呑川緑道沿いは駐輪場になっているので駅前らしさはありますが、ラコント都立大学のように目黒通りに面しているわけではありませんし、春は桜が美しい駅徒歩1分というのはかなり恵まれているように思いますね。

30~50㎡台が少なくない小規模物件にはなりますが、60~70㎡台も3分の1程度は用意されており、駅近ながら環境面も悪くないことを考慮した適度なプランニングが採用された物件という印象です。

公式ホームページ
IMG_1179[1]
お部屋は56㎡の2LDK、北西角住戸です。ポジション的には角住戸になるのですが、緑道向きとなる北側には開口部が設けられておらず、低層階だと西側が隣接建物に視界を塞がれる形になります。
ただ、その一方で、低層階で囲まれ感があるゆえに北西側の線路(高架)の影響を受けにくいというメリットもあるにはあるでしょう。

間取りに関してやはり残念に思うのは角住戸ながら北側に開口部が設けられていない点でしょう。
北側にはマンションの共用階段が施されているため、開口部を設置することが出来ていません。階段は他の位置にしようとすれば出来たはずで、少々勿体ない印象にはなりますね。

駅前ですし道路上からの視線を回避するという意味では北側に開口部を造らないメリットもあるのかもしれませんが、当住戸のポジションであれば前建の影響が強い西側よりもむしろ北側の方が魅力があるように思いますし、少々珍しい設計ではあるでしょうね。

ただ、その一方で北西方向に桜などを望めるように配慮した西面の雁行設計は評価出来ますね。どちらのバルコニーからも緑道方向が望めるようになっています。

居室自体は二面採光などには出来ていませんが、LDの開口部はかなり充実していますし、バルコニーにそこそこの開放感がありそうなのも良い材料です(※ただし、2階住戸はガラス手摺ではないので上階住戸に比べ採光は芳しくありません)。

なお、西面を雁行設計にしたがゆえにバルコニー内に柱をアウトフレーム出来ていないプランとなりますので、そういう意味での面積消費は大き目ではあるのですが、その一方できれいな形の玄関廊下と出来ているのは好印象で、充実した収納を確保しつつもLDKで12.3畳を確保出来ているのは悪くない点となるでしょう。

LDだけだと10畳に満たない計算になるので、50㎡台中盤の2LDKとしては若干小さめのものにはなるのですが、入口付近のデッドスペースは小さめに出来ていますし、隣接するベッドルーム2を上手に使うことで空間的な広がりもそこそこ得られるものと思われます。

坪単価は415万円。上層階は450万円を超えてくる水準ですし、南に面した角住戸の上層階は坪単価470万円ほどの水準にもなりますので、これでも物件内ではまずまず抑えられた水準ということになります。

駅徒歩3分のオープンレジデンシア目黒柿の木坂の平均がこのお部屋ぐらいの水準でしたし、駅徒歩5分のディアナコート都立大学はそれ以上の金額で分譲されているので、駅徒歩1分、かつ、大通り沿いでないそこそこの環境面を考えると違和感のない水準と言えるでしょうか。
※ディアナコート都立大学は一般住戸であってもリビング床まで大理石仕様にするなどデザイン面に拘るモリモト物件の中でも特に仕様面に力を入れた物件で、そのあたりの付加価値が考慮されての価格であったことは間違いありませんので、その点には注意が必要です。



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