プレシス都立大学【クランクインで高級感のあるエントランス】5階35㎡4,930万円(坪単価464万円)

続けて、プレシス都立大学。

設計はオンズデコ、施工は吉原組です。
オンズデコはプレシスシリーズで非常にお馴染みですし、吉原組もプレシスでの実績が比較的多いゼネコンです。

前回の記事で言及したように緑道沿いの北側に共用階段を設けた設計で、緑道沿いから見えやすい部分に階段を配置するというのは少々風変りな印象なのですが、階段部にはしっかりと縦ルーバーを施していることで外観的には悪くないですね。

緑道沿いから入るエントランスアプローチは奥行のあるクランクインアプローチを採用していますし、大庇の施されたエントランスゲートもなかなか高級感があります。

プレシスシリーズとしてはプレシス東麻布に次ぐ高単価帯の物件となっていることも加味した設えということになってくるでしょう。

なお、内廊下設計が採用されているのも良い材料になるでしょうか。

前回のプレシス都立大学

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、西向き中住戸です。視界抜けが出てくる上層階ゆえに西側の高架(線路)の影響が出てくるポジションでもあるのですが、駅徒歩1分の物件ですしこのぐらいの面積帯のお部屋ではさしてマイナス材料にはならないでしょう。

間取りとしては、マンション価格高騰が強く加味されたギリギリまで面積を絞った1LDKということになります。
ただ、近年は30㎡台前半というさらに面積を絞った1LDKも珍しくはないですし、当プランはこの面積帯にしてはかなりスパンを確保、かつ、専有部形状が正方形に近い(つまり奥行が浅い)がゆえに玄関廊下をコンパクトに出来ている点は評価出来る点でしょう。

玄関廊下をコンパクトに出来たことでそれ以外の部分に面積を割くことが出来ており、40㎡近い1LDKとそれほど差のない居室畳数や収納を確保出来ている印象です。

ベッドルーム1は整形の4.7畳と言うことで結構しっかりしたものと出来ていますし、ウォールドアを開くとLDと違和感少なく一体利用できる構造になっている点も素晴らしい点です。

坪単価は464万円。視界抜けの得られない低層階は420~430万円台という水準で上層階なりの単価、またグロスにおいても5,000万円近い水準になってしまっていますが、立地はもちろんのこと良好なプラン面を加味すればこのご時世として違和感のない水準ということにはなってくるのでしょう。

駅徒歩1分なので仕方ない水準とは言え、都立大学(山手線内側などではないという意味)の中小デベ物件で450万円を越える単価水準というのは結構なパンチ力があるので、そのあたりがカギにはなってくるとは思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、床暖房もガス式で(プレシスは高額物件を除いて電気式です。実用性的には大差はないのですが…)、高額物件らしいものにはなっていますが、ビルトインエアコンなどの特筆すべきレベルのものは見当たりません。

管理費は341円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模ながら内廊下を採用していますし、相場並の水準でしょう。
もちろんもっと安い方が魅力的ですが、このような小スケールの高額物件であればもっと高くなっていてもおかしくありません。

駐車場は全9台で身障者用1台を除いた8台が機械式となります。
駅徒歩1分ながらかなり多くなっていますが、条例の影響でしょうか。もう少し延床面積が小さければ条例にひっかからずに済んだと思われます。
機械式でそれ相応の修繕維持コストがかかってくるので空車が多くならないか少し心配ですね。

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