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クレヴィア碑文谷一丁目【順梁の腰高窓】3階88㎡10,580万円(坪単価399万円)
2018-03-10

クレヴィア碑文谷一丁目。

学芸大学駅徒歩15分、西小山駅徒歩16分の5階建総戸数42戸のマンションです。

約1年前に完成売りで分譲開始されたザ・パークハウス碑文谷一丁目の南隣となる物件です。こちらは普通に青田売りになりますが、パークハウス同様に西側にサレジオ幼稚園の園庭という抜け感のある借景を望むことの出来るこの界隈ではかなり魅力的なポジションに位置した物件になります。

西側は碑文谷ヒルズとお見合いになってしまうお部屋もありますが、南側がこのマンションによって塞がれてしまうパークハウスとは異なり、こちらの物件の南側は戸建住宅などの低層建物が中心となるエリアなので、南面条件的にも魅力の高い物件と言えるでしょう。

ファミリータイプ中心の総戸数42戸ということで小ぶりだったザ・パークハウス碑文谷一丁目や三丁目よりもかなり大きなスケールを有していることも注目点の1つですね。

スケールなりの共用部、スケールなりのランニングコストを実現出来ているかにも注目したい物件になります。

公式ホームページ
IMG_1177[1]
お部屋は88㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西頂点部に位置するお部屋になりますので、西側は碑文谷ヒルズとお見合いになりますが、春は桜が望めます。また、南側は前述の通り戸建エリアなので日照だけでなく視界抜けも出てくる良好なポジションになりますね。

間取りとしては、角住戸らしい玄関位置が影響し廊下はけして短くはありませんが、88㎡とこのご時世にしては結構しっかりとした面積が確保されたプランであり、全体バランスは悪くありません。

柱の食い込みもありますが、低層建の物件で柱は細いのでそんなには気にはなりませんね。

むしろ気になるのは「間取りからは大きく感じるLDの開口部」でしょうか。

この開口部は幅的には申し分のないものなのですが、サッシ高はかなり低い地味なものとなっており、その理由としては順梁構造ながら足元からサッシを立ち上げていないからという点が挙げられます。

逆梁工法であればこのような腰付近からサッシが立ち上がっているのが普通なのですが(下部はカウンター(梁)があるため)、順梁ですのでやろうと思えば足元付近から立ち上げることが可能だったでしょう。

道路上からの視線などに配慮して逆梁同様の高さからの立ち上げにしたと思われますが、順梁の場合、逆梁とは異なり上部に梁が存在しているため、逆梁物件のように天井間際までサッシを施すことが出来ず、「腰付近から天井間際までの高さのあるサッシを施すのが一般的な逆梁物件」よりもサッシ高がかなり低くなっているということになります。

道路面からの視線を意識して足元付近からのサッシの立ち上げを控えるのはけして間違いではないと思いますが、そうであれば逆梁工法を採用することでサッシ高を確保して欲しかったという思いが強いですね。
逆梁を採用するとカウンター(梁)による面積消費が生じてしまうのでそこに配慮した結果なのかもしれませんが、このぐらいの面積帯のお部屋であれば部屋の隅々までギュウギュウに家具を置く必要はないでしょうし、少しぐらいカウンターが生じていても問題ないように思いますし、窓が大きくし天井付近をスッキリさせた方が空間的な広がりも得られたのではないでしょうか。

と言う感じで、三次元的には不満が少なくないプランなのですが、二次元的には大きなマイナス材料のないプランになっている印象にはなりますね。

収納も豊かですし、洗面所の大きさ、1620の浴室なども申し分ありません。
門扉付のポーチも良いですね。

坪単価は399万円。西側はお見合いになりますので、南面条件の良さがしっかりと反映された価格帯ということになってくるでしょう。
ザ・パークハウス碑文谷一丁目は分譲時点で既にこちらの物件に南面を塞がれることが分かっておりそれを考慮したお値段設定になっていたので、こちらの物件の南向き住戸がパークハウスと比べ安くならないのは当然ではあるのですが、パークハウスが完売までに結構な時間を要したことを考えるともう少し抑えて欲しかった印象はありますね。

また、せっかく良好な南面条件が活かせていないと感じる三次元設計はやはり残念に思うわけで、三次元的なインパクトが薄いわりに立派な単価という印象にはなってくるでしょうか。



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