リビオ氷川台【エリアでは珍しいワイドスパン、効率性も魅力】2階71㎡5,690万円(坪単価263万円)

続けて、リビオ氷川台。

設計は自由建築設計事務所、施工は松尾工務店です。

ファミリータイプ中心の総戸数49戸というそこそこのスケールを有しているわりにはシンプルな造り(デザイン)という印象を受ける物件にはなりますが、新日鉄さんはもともと華美なデザイン・仕様を目指すデベロッパーではなくむしろシンプルな物件を供給することの方が多いので、違和感はありません。

価格帯がそこそこのものであることを考えるともう少し頑張って欲しかった印象もありますが、やはり南面が憩いの森に面した全戸南東・南西向きという敷地条件だけで十分な差別化がなされていると言える物件ですし、「デザイン面等にコストをかけてさらに高く売る」というのは現実的ではないでしょうね。

違う言い方をすると「必要以上にコストをかけないことで少しでも安く供給し資産価値を維持しやすくしている」ということになります。
エリアや駅距離などもむろん重要な要素の1つにはなりますが、資産価値を維持する上で最大のポイントとなるのは「いかに安く(相場の下限)物件を買うか」であることは言うまでもなく、新日鉄さんは住まいサーフィンの売主別の中古騰落率ランニングで2年連続1位を達成しているように、そういった点を強く意識しているデベロッパーなのは間違いないでしょう(※ただ、全部の物件がそうなっているわけでなく、そういった傾向の物件が比較的多いということに過ぎません。新日鉄さんの物件を買えば資産価値を維持しやすいと考えるのは早計です。念のため。)。

なお、当物件はその憩いの森隣接という立地を考慮し、換気機能付玄関ドアやクリアネット(網目が細かく景色も見えやすい網戸)を採用しており、単にコストを削減してばかりではないということも付け加えておきます。

前回のリビオ氷川台

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東向きというよりも東南東な感じなので日照時間は短めですが、東南東には生産緑地が広がっているので低層階でも視界抜けの得られるポジションです(むろん将来的な保証はありません)。

間取りとしては、南西向きの田の字ベースの中住戸とは異なり物件内では唯一のワイドスパンプランとなっています。

また、LD+洋室2室をバルコニー側に並べてはいますが、それでもLDの開口部幅をかなり幅広にすることが出来ていますし、柱の食い込みもほとんどないという中住戸にしてはかなり魅力あるプランという印象になりますね。

廊下はもの凄く短いわけではありませんが、ほどほどの長さに抑えつつも洗面所をノンリビングインと出来ていますし、プライバシー的にも申し分のないT字型の廊下と出来ているのも好感が持てます。

洋室2や3の引き戸は扉を完全に開け放つことの出来るものではありませんが、そこそこ大きく開くタイプで、両方の引き戸を開くとかなり大きな空間と出来る点も魅力の1つにはなるでしょうか。

専有面積に占める居室畳数割合は71.2%((11.3畳+3.1畳+6.0畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.48㎡)と中住戸にしては幾分低めですが、収納はかなり充実していますし、むしろ効率的な方ではあるでしょうね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は263万円。南西向きの低層階は鬱蒼と茂った竹藪が気になるポジションになりますが、こちらはそのようなことはなく、しかもワイドスパンと言うことで南東と南西の単価差はほとんどないようです。

日照時間のわりには強めの単価という印象もありますが、このエリアのファミリータイプの中住戸は大半が田の字ベースのものになりますので、田の字嫌いの方にとっては魅力あるプランと言えるのではないでしょうか。

設備仕様面は、ファミリータイプ中心の総戸数49戸、なおかつ、単価帯もそこそこの物件であることを考えるとディスポーザーがないのはちょっと残念ですね。まぁ、このあたりも新日鉄さんらしいと言えばそれまでですが…。
なお、食洗機やトイレ手洗器はついていますが、水回りの天然石天板仕様などはありません。

管理費は197円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしということで200円/㎡を切ることは出来ています。ただ、総戸数49戸ということでそれほど小さな物件ではありませんし特筆すべき水準ではないですね。

駐車場は全8台(事業協力者用1台含む)で、身障者用1台を含む2台のみが平置、残りの6台が機械式となります。

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