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築25年以降は値下がりしにくいとか言うけれど…

プラウド元住吉スクエア【駅距離はあるが元住・小杉どちらも利用可】1階91㎡8,290万円(坪単価302万円)

プラウド元住吉スクエア。

元住吉駅徒歩10分、武蔵小杉駅徒歩15分(東急線。JR線は徒歩18分)の5階建総戸数34戸のマンションです。

プラウドシティ元住吉プラウド元住吉アベニューよりも北東方向に位置した物件になりますので、それらほどブレーメン通り商店街にドップリという感じではありませんが、やはりブレーメン通り商店街を利用しやすいポジションに位置しています。

また、それに加え、元住吉駅からはかなり北に振れていますので武蔵小杉駅も一応は徒歩圏となるのがこの物件の1つのポイントでもあるでしょう。

自転車を利用すればグランツリー武蔵小杉などを初めとした武蔵小杉駅界隈の施設を日常的に利用することが出来ますし、混雑さえ厭わなければ複数路線が利用できる武蔵小杉駅はやはり便利でしょうね。

もう少し最寄駅まで近いと良かったのでしょうが、周囲は落ち着きある住宅街ですし、交通利便性と住環境を両立させた物件と言うことになりそうです。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡超の4LDK、南西角住戸です。南(道路の向かい)も西も時間貸駐車場というポジションですので将来不安がないと言えば嘘になりますが、当エリアは第一種中高層住居専用地域ですので何かの建物が出来たとしても日影規制により最低限の日照は保たれるでしょう。

間取りとしては、物件内で最も大きなものとなります。落ち着きあるポジションの物件ですし、販売力のあるプラウドらしくこのご時世にしては全体的に大きめのプランニングがなされた物件なのですが、中でも当プランは大きなものとなっていますね。

LDのドア位置に少々悪意を感じるプランニングで、LD入口付近の実質的な廊下部分を含めると廊下による面積消費はかなり大きい印象にはなるのですが、90㎡超の角住戸であれば許容範囲でしょう。

洋室4の引き戸を開くとキッチン横のスペースも単なる廊下部分でなく空間的な広がりに寄与してくれる印象ですし、低層建のため柱を細く出来ているので効率性的にも悪くはない印象になります。

北西側には隣接建物があるため、西側開口部はそれほど充実させることが出来ていませんし、バルコニーも南面のみですが、バルコニー戸境がしっかりとコンクリ壁で区切られているのも良い材料ですね(南向き住戸だけ、西向きはペラボー。南向きは外観デザイン上、このようなバルコニー戸境になっている)。

前述のようにLD内には実質的な廊下部分が大きく混入しているため、LDの14.4畳という畳数ほどの使い勝手がないことには注意が必要ですが、収納も違和感のない水準ですし、浴室もしっかり1620とするなど全体的にバランスがとれていると思います。。

坪単価は302万円。最上階は坪単価330万円を超えてくる水準にはなりますが、低層建物件のわりには階差が小さい印象があり、いわゆるパンダ部屋が存在していない類の物件と言えるでしょうね。

常々言っているように野村さんはこのぐらいの小ぶりな物件の販売を非常に得意としており、マンションの売れ行きの悪いこのご時世においてもそのブランド力をフルに活かして全戸一括供給を行うことも珍しくありません。

当物件が全戸即日完売できるか否かは定かではありませんが、全戸一括供給と出来るぐらいの人気を集めているのは事実で、そういう意味ではパンダ部屋が必要ないのも当然でしょう…。

まぁ、ここと同じ5階建、かつ、全戸一括供給だったプラウド大倉山サウスコートはもう少し単価差が設けられていたと記憶しているので、そういった点からはもう少し幅のある価格帯であっても良かったような印象もありますが…。

なお、平均坪単価約250万円だったプラウドシティ元住吉(2012年)からの単価上昇は当然のことですが、2016年末頃から分譲されたグランドメゾン元住吉の平均坪単価280~290万円を優に上回ってきた価格設定でありながら全戸一括供給できているのは流石と言うべきでしょうね。

グランドメゾンはサウスとノース合わせると300戸超のスケールを有する物件でその需給面が影響し積水ハウスさんがやや弱めの価格設定としていた印象もありましたが…。

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