ブリリア一番町【総合設計制度により平均専有面積90㎡超の総戸数100戸超を実現】9階95㎡20,200万円(坪単価701万円)

ブリリア一番町。

半蔵門駅徒歩3分、市ヶ谷駅徒歩8分(東京メトロ・都営線。JR線は徒歩11分)、麹町駅徒歩9分の地上17階地下2階建(建築基準法上)総戸数106戸(募集対象外住戸24戸含む)のマンションです。

約60m(塔屋部分除く)の高さのあるこの界隈では珍しい階建を実現した物件です。東京都総合設計制度の適用を受けたことで容積率が緩和され、高さ的にも近隣物件よりも2フロア分ぐらいは抜けている印象になります(むろん方角により異なりますが、高い建物のある東側だとそんな感じです)。

また、平均専有面積90㎡超、最大148㎡というこの地らしいゆとりある設計ながら総戸数106戸というスケールが実現出来ているのは容積率の緩和が図られているからに他ならず、番町エリアで総戸数100戸を超える物件は2013年のザ・パークハウスグラン三番町以来になるでしょうか。

それ以外だと三番町パークテラス桜苑、番町パークハウスブランズ四番町ぐらいのはずで、近年非常に供給が盛んな番町エリアですが、いかにスケールの大きな物件が少ないかが分かりますね。

なお、当物件は三菱地所レジさんとのJVですが、ブリリアと名付けられているように実質的には東建さんのプロジェクトで、ブリリア史上最高額、ブリリアシリーズのフラッグシップとなることが確実な物件になります。

ブリリアタワーズ目黒ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューブリリアタワー上野池之端など近年は都心好立地でのタワマン供給で一段と名を馳せた印象のある東建さんですが、タワマンとは勝手が違う番町の高額物件ということで番町実績が非常に豊富な三菱地所レジさんの力を借りたかったというのもあるのでしょう。

東建さんと三菱地所さんはここ数年仲良しな感じで、そのブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューの他、ザ・パークハウス西麻布霞町ザ・ガーデンテラス目黒などでもJVを行っている間柄になります。

公式ホームページ
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お部屋は95㎡の3LDK、南東角住戸です。9階では視界抜けは得られませんが、東側は大妻通りとなる二方接道のポジションで前建までの距離はそこそこ確保されています。

募集対象外住戸が24戸という表記を見た時から嫌な予感がしていましたが、当物件は上層階住戸の多くが関係者向けの分譲となっており、一般分譲で眺望の良いお部屋はかなり限られてしまっていますね。
ブランズザ・ハウス一番町ブランズ六番町では東急さんがコスモス会員向けなどに水面下で優先して分譲し、一般分譲前に完売を視野に入れるぐらい順調な捌きを見せていますし、「優先して買えるのはあなたのような方だけですよ」戦略がこのエリアにはビッタシはまっている感があります。このエリアの顧客の所得水準は港区の一等地と大差ない水準になるはずですが、こちら番町の検討者はどちらかと言うと稼ぎがあるのは当然として、それに加え社会的地位の高い方(語弊があるかもしれませんがもう少し分かりやすく言うとイケイケのオーナー会社社長とかではなく、有名病院の医者とか弁護士とかそういう感じね)が検討される比率が高いので、そういった戦略が理にかなっているのかなとも思ったり…。

さて、肝心のプランですが、敷地形状に沿ってプランニングされているため、コーナー部分が直角になっていないのがポイントとなるでしょう(ブリリアタワーズ目黒のプランを思い出すなぁ…。偶然なのかもしれませんが東建さんこういう間取り好きなようで(笑))。

斜めになっている部分の影響を受けているのはLDKだけで、LDもそこそこの広さがあるので歪な形状もそんなには気にはならないのですが、LDの入口ドアが結構玄関寄りにあるのでLD入口付近のデッドスペースが大きくなっているのは少々気になる材料ですね。ベッドルーム2がLDをえぐるようなポジションになってしまっているがゆえにLD入口付近からは豊かな開口部が望めない位置関係になっているあたりにも難しさを感じてしまいます。

この階数では眺望などは望めませんが、窓が見える位置かそうでないかで採光はかなり変わってきますし、当プランは廊下の採光も芳しくなさそうですね。

一方、PP分離を意識した2つに分離されたホール(廊下)は良いですね。
角住戸ながら100㎡に満たないプランではあるのですが、それでもこのようなPP分離を意識したプランニングとしているのは評価出来るところですし、短めながら3つのベッドルームと洗面所への動線を備えたホール2の設計はなかなか見られないタイプのものでしょう。

バルコニーが角住戸ながら小さめなので、好き嫌いはあるでしょうが、最大天井高2.6m・窓際の下り天井高2.3mはこの地・この価格帯らしい三次元構造で違和感のないものになります(15階以上は階高がさらに高くなります)。

一方、洗面所がダブルボウルでないのはやや残念ですが100㎡に満たないお部屋なので仕方ないところではあるでしょうか。

坪単価は701万円。眺望が望める感じではありませんが、2方向とも接道しており前建までの距離が確保出来ていることが影響し、そこそこの単価帯になっているようです。
ちなみに、14階建のプレミエール一番町の影響を強く受ける南西角住戸は中層階でも100㎡超のプランニングがなされていますが、坪単価600万円台前半であり、視界条件なりの単価設定になっていますね(100㎡超プレミアムが乗っかっていない)。

数少ない眺望も望める上層階住戸は坪単価1,200万円近い単価設定になっていますので、それと比べるとかなり抑えられた印象になります。
番町界隈でこれだけ立て続けに供給が行われていなければこのぐらいのレベルの角住戸はもう少し強めの設定も可能となっていたのではないかと思いますが(番町界隈では珍しいスケールを有していることも後押し)、近頃の状況だとこれ以上の水準は厳しいということでしょう。

当物件は前述のようにエリア内では貴重なスケール感を有する物件ですが、供給過剰感の強い市況下における販売面ではむしろマイナスの影響の方が大きいかもしれませんね。

スケール感を活かすも殺すもデベ次第なわけで、もっとスケールを活かした試みがあると良かったのかもしれません。
最上階付近に皇居方向を望むラウンジを設けるのなどと言うのはやはり採算的に割に合わないのでしょうが…。

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