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ブリリア新川一丁目【55~57㎡の「全戸5,000万円台」】7階55㎡5,698万円(坪単価341万円)
2018-03-19

ブリリア新川一丁目。

八丁堀駅徒歩7分、茅場町駅徒歩9分、水天宮前駅徒歩11分、東京駅徒歩21分の10階建総戸数36戸(うち非分譲住戸4戸含む)のマンションです。

この界隈の物件にしては最寄駅までが少々遠いのですが、これら以外にも日本橋駅徒歩15分、門前仲町駅徒歩14分など複数駅が利用できるポジションになります。

新川アドレスでは八丁堀駅や東京駅により近い位置でクレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンスシティハウス東京八重洲通りが分譲中ですし、そもそも東建さんは八丁堀の駅前でブリリアザ・タワー東京八重洲アベニュー及びブリリアザ・レジデンス東京八重洲アベニューを2015年に分譲済で、そういった物件に比べると小規模な当物件はどうしても地味に映ってしまうわけですが、そのような背景もありこのご時世にしては価格面での頑張りが伺えるものにはなっている印象になりますね。

当物件は53~55㎡という非常に狭いレンジ内に収められていたブリリアザ・レジデンス同様に、55~57㎡という狭いレンジ内に特化した物件で、「全戸5,000万円台」という値付けはそこそこのインパクトがあります。

こちらよりは立地が良いとは言え、今よりも相場が安かった時期に分譲されたブリリアザ・レジデンスでさえ最上階は6,000万円を優に超えていたぐらいなので、この物件の価格はこのご時世にしては目に優しいものと言えるでしょうね。
※ブリリアザ・レジデンスとブリリアザ・タワーは兄弟物件的存在ですが、ブリリアザ・レジデンスはブリリアザ・タワーの共用部などを使うことは出来ず、ここと同じ純粋な小規模物件になります。

公式ホームページ
IMG_1239[1]
お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。北も西も前建の影響を受けるポジションで、日照は期待出来ませんが、北側は接道しているので前建までの距離はそこそこ確保出来ています。

間取りとしては、55~57㎡に特化した当物件の中では最も小さなものになるのですが、ブリリアザ・レジデンスが53~55㎡のみだったことからも分かるように近年の都心物件としてはごくごく標準的な大きさの2LDKということになりますね。

角住戸ながらLDが角位置(二面採光)になっていないのはやや残念ではあるのですが、そうすることで廊下を短く出来ているわけですし、前述のように視界面で優れたお部屋ではありませんのでこの設計に違和感はないでしょう。

なお、プランの印象としては、この界隈の物件で非常によく見られるタイプということになります。この界隈の物件は小規模のものが多くどうしても設計面にゆとりがなくなってしまうので、「ハーフバルコニー×逆梁カウンター」というケースが多くなるのです。

そのため、一般的なエリアの同じ専有面積帯の物件と比べると使い勝手で劣るところはあるかと思いますが、当物件はバルコニー内の室外機置場を囲うなどの工夫が施されている点は好感が持てますし、収納もまずまず確保出来ている印象にはなりますね。

坪単価は341万円。前述のように囲まれ感の少なくないポジションですが、物件内では上限に近い単価水準になります。
低層階に限らず、物件全体的に囲まれ感が強いことが影響し、全体として単価を抑えた価格設定になっているようですね。

ただ、低層階でさらに囲まれ感・圧迫感の強いお部屋でも坪単価310万円ほどの設定にはなっており、上下の単価差は一般的な範疇となるでしょう。

1戸だけでもパンダ価格にして「4,998万円~」とする戦略もあり得たのではないかと思いますが(その場合は最上階を6,000万円超にすることで全体で同じぐらいの利益を確保する)、「全戸5,000万円台」の方をとった形のようです。
「全戸●,000万円台」に無理なく出来るような「面積設定」及び「立地条件」の物件はそうそう存在しないので、マンションを多くご覧になっている方ほど驚くであろう特徴を持った価格設定ということになりますね。



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