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クレヴィア住吉扇橋【良好な玄関位置×開口部豊かなプランニング】66㎡6,358万円(坪単価318万円)
2018-03-26

クレヴィア住吉扇橋。

住吉駅徒歩7分、清澄白河駅徒歩17分の12階建総戸数55戸のマンションです。

住吉駅からは小名木川を超え、扇橋2丁目の交差点付近、四ツ目通り沿いに誕生する物件になります。

駅はそんなに近くはありませんが、途中(道路の反対側にはなります)にはライフや島忠があるので買物利便性は悪くないですし、有楽町線が延伸すれば四ツ目通り沿い徒歩2~3分ぐらいのところに新駅が出来る可能性が高いのでそういった楽しみもありますね。

小名木川を越えてすぐのところでは2016年末からジオ深川住吉が分譲されていたので(総戸数191戸と結構なスケールがあったので早期完売とまでは行きませんでしたが、差別化要素もわりと豊かな物件でしたし無事に完売しましたね)、より駅距離があり大通り沿いにもなる後発物件のこちらの販売はけして簡単なものではなさそうですが、そういった立地・市場環境に加え、将来的に駅近になる可能性が高いことも加味した結果、35~66㎡というクレヴィアシリーズの中ではコンパクト目なプランニングになったのでしょう。

ジオ深川住吉は50㎡台中盤の2LDK~、さらに、後発ながら総戸数444戸という超大規模物件となるメイツ深川住吉も59㎡~というプランニングなので、当物件の約4割を占める35㎡の1LDKはまさにそれらとの棲み分けを図った結果ということになると思います。

35㎡の1LDKはこのエリアのプランであることを考えるとかなり小さなもので、ジオ深川住吉などを意識するのであれば40㎡の1LDKで十分だったのでは?と思う部分もありますが、昨今の市況の悪さを考えると少しでもグロスを抑えたいという思いも強いのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_1235[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。四ツ目通りは東側なので影響の少ないポジションですし、さらに言うとこちら側は大通りから内に入ったポジションで戸建などの小ぶりな建物が中心となっているエリアを望むことになるので、この上層階住戸からの視界・日照は共に良好になります。

間取りとしては、そのような最も四ツ目通りの影響を受けにくく、かつ、日照時間も長いポジションということで、物件内では最も大きな面積が確保されています。
※当物件は2~11階まで全て同じフロアプランで構成されており、この南西角住戸が最も大きくなっている。

1フロア5戸で全方位に住戸が設けられた物件なので角住戸であること自体は特筆すべきことではないのですが、正方形に近い専有部形状であることに好感が持てますし、東側・北側の両面で隣戸に接していながらも玄関位置が優れている点は最大の特長と言って良いのではないでしょうか。

こういった位置のプランは玄関ドアが「浴室の北端のライン」ぐらいの位置にあることの方が多く、「玄関と南西頂点部になることの多いLD位置との関係上」、廊下が長くなることが少なくないのですが、当プランは玄関位置が優れているため角住戸としては廊下をコンパクトに出来ているのです。

プライバシー的にも申し分ありませんし、コーナー部分にはニッチカウンターが施されているあたりも非常に気が利いていると感じる部分ですね。

LD内と廊下脇のガッツリとした柱の食い込みはやはり残念ではありますが、それでも効率性は「標準的な角住戸以上」にはなっていると思います。
66㎡の3LDKながら11畳のリビング、7畳の洋室1、そして違和感のない収納と、全体的に上手に纏めた印象のあるプランになりますね。

LDの開口部は結構しっかりと確保出来ていますし(掃き出し窓は2.2mのハイサッシ)、バルコニーも上々と言える大きさです。

坪単価は318万円。低層階は300万円を切る水準にはなりますが、前述のように周りに高い建物のないエリアで低層階でも日照的には申し分ないためか単価差は大きくないですね。

前述のように大規模なジオ深川住吉の後発、さらには超大規模物件メイツ深川住吉の販売直前ということで、スケールや差別化要素でどうしても劣ってしまう当物件は物件内で条件の良いお部屋であっても上限単価を伸ばすのが難しいという事情が生じていると思います。
上層階をもう少し強めにすることが出来れば、その分、低層階を目に優しい水準(いわゆるパンダ部屋)とすることが可能だったりもするのですが、そういったことが難しかったがゆえに結果として単価レンジを小さくし全体で利益を捻出するような形になっているのではないでしょうか。

なお、ジオも上下階の単価差が比較的小さい物件でしたし、販売時期的に言ってもそこに近似させた価格設定になるのは当然なのでしょうが、当プランは「ジオの南向き角住戸」に比べると面積をかなり絞った形になるので、単価自体はそこまで抑えられていなくとも「グロスが控えめな南の角住戸」と言う意味でのニーズはそこそこにはあるのかもしれません。



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