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パークホームズ浅草寿【築1年超での販売、品確法は?】14階71㎡7,098万円(坪単価326万円)
2018-03-21

パークホームズ浅草寿。

田原町駅徒歩3分、蔵前駅徒歩6分、浅草駅徒歩8分(都営線。つくばエクスプレスは徒歩9分)の14階建総戸数78戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

駅近ながら国際通りや浅草通りから内に入り、西側でことぶきこども園通りに面したなかなかに恵まれたポジションの物件なのですが、えらい揉めてましたね…。

近隣住民と訴訟沙汰になったことで2017年3月の竣工から約1年が経過してしまっています。
建築確認が取り消しとなったル・サンク小石川後楽園のケース(取消理由は避難経路が十分でなかったことによるものですが、そもそもはその建物高さに納得できず日照を阻害される近隣住民が敏腕弁護士に相談したことが起因となっている)と同様で基本的にはこのマンションの建設により日照を失う近隣住民が、建設中止にするための材料をあれこれと探した結果訴訟沙汰になったわけで、法に定められた範囲内で建物を建てているに過ぎない三井不さんはある意味被害者とも言えるのですが、日照が阻害される以外に何も材料がなければ訴訟まではいかなかった可能性が高いのも事実であり(このように近隣住民と揉めるケースは少なくないが大方のケースは材料不足で訴訟までは行かない)、杭問題の最中に建設されたマンションと言うことを考えると少々脇が甘かった印象にはなるでしょうね。

なお、個人的に気になるのは品確法の引渡し後10年間の売主の瑕疵担保責任ですね。
当物件は前述のように昨年3月に竣工済で、今第1期が開始されるということは「引渡しが築1年を経過してから」ということになりますので、品確法上、瑕疵担保責任を三井不さんは負う必要がないということになるのです。

結果的に杭がクローズアップされてしまった物件ですし、検討者側からすると10年の瑕疵担保責任は大いに気になるところかと思いますが、特約とかを設けることで三井不さんが責任を負うことにするのかな???

契約書において、品確法で定められているよりも責任を軽くしても効力はありませんが(例えば、契約書上、瑕疵担保責任を負わないと記載しても効力は発生しない)、重くすること・それ以上の責任を負うことは何ら問題がないことですので、このケースでは当然三井不さんが負うべきと思うんですよね。

さて、かなり横道にそれていますが、当物件は今年の夏から計算すると約57年弱の定借物件になります。ひと昔前の定借物件は50年ぐらいのものも結構ありましたが、近年の定借は60~70年のものが多いのでこの物件はかなり短い方になりますね。

前述のように大通りからしっかりと内に入った魅力あるポジションの全戸南向き物件になりますが、もう少し期間を長く出来ていると良かったでしょうね。

公式ホームページ
IMG_1290[1]
お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。最上階住戸ということで日照だけでなく視界抜けも得られる好条件です。北東方向にはスカイツリーや隅田川の花火大会が望めるでしょう。

間取りとしては、物件内では唯一70㎡を超えてはいますが、条件の良い角住戸としては小ぶりな面積帯と言う位置づけになるでしょうか。

そのため、角住戸ながら玄関廊下を一直線として効率的なプランニングとすることを心掛けているようですが、それでも結構廊下は長く、共用廊下側の柱どころか南東頂点部の柱が食い込んでいるあたりもちょっと残念ですね。

南面スパンのわりには開口部幅は今一つですし、限られた専有面積の中で畳数表示をなるべく大きくしようとしたためか、収納も少なめです。

なお、トランクルーム(専有面積に含まれている)が共用廊下部分に全戸標準装備なのは良いのですが、異様に小さいのもちょっと…。

坪単価は328万円。近隣はマンションの供給が少なく近年の供給物件がないので適切な比較対象がないのですが、蔵前駅側であれば大通りから内に入ったポジションに先日紹介したばかりのルフォンリブレ蔵前コンセールが分譲されており上層階のファミリータイプ(隅田川の花火大会やスカイツリーが望めるお部屋)は、坪単価340万円超だったことを考えると、当住戸は定借なりに多少は安いという評価になるでしょうか。

残存期間が約57年と言うことを考えるとパンチ力に欠けるお値段だなぁ…と言うのが正直なところにはなりますが…。



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