プラウド杉並高井戸サウス【中央道沿いだが、南面は600mに渡り第一種低層住居専用地域】14階72㎡6,698万円(坪単価307万円)

プラウド杉並高井戸サウス。

高井戸駅徒歩11分、富士見ヶ丘駅徒歩12分、芦花公園駅徒歩14分の14階建総戸数69戸のマンションです。

複数駅が使えるポジションとは言え、いずれも徒歩10分を超えていますし、最寄りである高井戸駅からは中の橋交差点を越えなければならないので23区内においては便利とは少々言い難いポジションになります。

また、ポジション的にも北側で中央道に隣接しており、恵まれたものとは言えないのですが、その反面、南面条件に優れた物件になります。
そういった良さがなければ駅距離もある高速道路沿いにわざわざプラウドを建てませんので、こういった良し悪しある立地条件の物件はけして珍しくはないのですが、当物件の南面の抜け感はかなりのものですね。

敷地の途中から第一種低層住居専用地域になった物件で、南側は約600m先まで第一種低層住居専用地域となっているので、中層階以上の住戸からはかなり奥行のある眺望が望める物件になります。

あちらは東名隣接でしたが、やはり南側が第一種低層住居専用地域の11階建だったシティハウス用賀砧公園と似た印象のある物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。
南東・南西共に第一種低層住居専用地域の低層建物ばかりが広がったエリアになりますので、最上階住戸ならではのメリットはそんなにないのかもしれませんが、眼下に戸建などの「小さな建物」ばかりを望むことが出来る眺望の場合、実際の階数よりも高く感じるもので、当物件の14階はかなり開放感の高いものとなることが想像できますね(一般的にタワマンなどが建てられるエリアは周囲に背の高い商業ビルなども多く、大きな建物が多いので視界的には抜けていたとしても見える建物が大きいことで案外高く感じなかったりもするものです)。

間取りとしては、日照時間が最も長い南の角住戸と言うことで、物件内では最も大きなものにはなっているのですがそれでも72㎡ということで、最近紹介したプラウド武蔵境テラスプラウド横浜幸ヶ谷などと同様にプラウドにしては面積を絞り気味な物件になります。

なお、角住戸ながら72㎡しかないことを考えると玄関廊下は一直線にして効率性を追求した方が良かったような印象もありますが、廊下はそこまで長いわけではないので許容範囲内ではあるでしょうか。

専有面積に占める居室畳数割合は71.2%((12.1畳+3.4畳+6.5畳+5.2畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷72.14㎡)と一般的な田の字ベースの中住戸(72%ちょっとが多い)に比べると低くはなりますが、角住戸としては高めの水準で悪くありません。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納は若干少なめな印象がありますが、柱の影響も少ないプランですね。

また、当物件は前述のように北東側が中央道に面しているので、北東側には開口部が設けられていません。
上述のシティハウス用賀砧公園は両面バルコニープランを設計し、北側東名側にも窓を施すという破天荒なプランニングが興味深い物件だったのですが(バルコニーの外側にガラスカーテンウォールを施すことで二重サッシのように遮音性能を高めつつも採光を取り入れることが出来るようにした)、当物件は高速道路側には窓を設計しないというごくごく一般的な設計になっています。

敷地形状的に無理なく全戸南西向き、かつ、ワイドスパンと出来ているので中住戸でさえも北東向き(共用廊下向き)の開口部は玄関脇の小さなFIX窓のみとなっていますし、やはりそのあたりにはかなり気を使っているようですね。

中住戸の共用廊下側に開口部を設ける必要がないのであれば、共用廊下は内廊下設計にしても良かったんじゃないかとも思うわけで、そのあたりは少々残念に感じたりもするのですが、全戸南西向きで共用廊下が北東側に一直線となったフロア形状であることを考えると外廊下になるのもやむなしという感じでしょうか。

坪単価は307万円。低層階でも280万円程度であり、低層階でも日照良好、かつ、視界抜けも得られるようなポジションということで上下階の単価差はかなり小さめになっていますね。
タワマンのような共用施設はむしろいらないと感じる方、タワマンだと予算外にはなるけど開放感の高い眺望を楽しみたい方、などにとっては魅力を感じることの出来る水準ではないでしょうか。

最上階(と1階)は最大天井高がひと回り高い2.63mとなっているのですが、そのわりに価格差が小さく、そういった意味でも魅力があるように思います。

なお、こういう立地条件の物件は、実際に音や眺望を確かめることができる完成売りの方が高く評価される印象がありますね。まぁ、この規模のプラウドなんで完成前には完売しそうですが…。

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