グランドメゾン新宿曙橋【専有部・共用部共に高級感を意識】9階54㎡7,590万円(坪単価467万円)

続けて、グランドメゾン新宿曙橋。

設計は宮川憲司建築事務所、施工は松尾工務店です。
宮川憲司建築事務所はグランドメゾン表参道グランドメゾン西原三丁目など近年のグランドメゾンの高級ラインで起用されているデザイナーさんで、デベロッパー内でのこのプロジェクトがそれ相応の立ち位置にあることが伝わってきますね。

また、積水ハウスさんの十八番である石積みを施したエントランスアプローチだけでなく、総戸数35戸というスケールながら2層吹抜としたエントランスホールからも力の入った物件であることは明らかでしょう。

なお、約2年前に曙橋駅徒歩4分の地で分譲されたグランドメゾン四谷は総戸数36戸という小ぶりなスケールが災いしディスポーザーがありませんでしたが、同規模ながらこちらにはディスポーザーがついているあたりを見ても当物件はさらなる高単価帯で売ることを当初から念頭に置いたよりグレード感の高い物件と言えるでしょうね。

前回のグランドメゾン新宿曙橋

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南向き中住戸です。中住戸は8階までは非分譲住戸となっており、この9階住戸からが一般分譲住戸になります。この階になると日照だけでなく視界抜けも出てくるポジションで、駅徒歩1分物件としては非常に恵まれている印象になりますね。

間取りとしては、内廊下となる物件なので中住戸に2LDKを配置してきたからには洋室1室が行灯部屋になるのかと思いましたが、居室3室を南に並べるだけのゆとりのあるワイドスパンプランになっているのが意外であり、素晴らしいと思います。

見ての通り西側の南西角住戸を洋室1がえぐるような専有部形状になっており、フロア形状や各戸の専有面積とのバランスも考慮した部分もあるのかとは思いますが、結果だけから言ってしまうと「一般的に重視される傾向にある角住戸よりも中住戸を重視した印象のある珍しいケース」と言えるでしょうね。

このような玄関側からバルコニー側にかけて専有部が広がっていくプランというのは、ノンリビングインの居室を設けるのが難しくなるもので、当プランもやはり洋室2室がリビングインとなってしまっているのですが、先ほどの全室リビングインの3LDKほどは気になりませんし、小ぶりな2LDKであることも考慮され玄関廊下が非常にコンパクトにまとまっているあたりも高く評価できる点でしょう。

玄関はクランクイン設計でプライバシー面への配慮がありながらも面積消費自体は一直線のものと大差なく出来ており、ベストと言える設計ですね。

先ほどのプランとは異なりウォールドアの方立てが大きいのは残念ですが、やはり都心駅徒歩1分の物件にしては珍しいほどバルコニーがしっかりと確保された物件で、専有面積以上の使い勝手がありそうなのも魅力でしょう。

坪単価は467万円。先ほどの角住戸ほどはグロス価格が嵩まない面積帯ですし、駅徒歩1分の靖国通り沿いというポジションに最もフィットした大きさと言っても過言ではないためか、そこそこの水準になっています。

ただ、それでも荒木町や三栄町物件に比べると幾分リーズナブルな印象すらありますね。
ここは荒木町や三栄町物件とは異なり高台ポジションではないですし、四ッ谷駅まではかなり距離があるので再開発の恩恵もほとんどないとは思いますが、それらの物件ではこのぐらいのやや小ぶりな面積帯の条件の良いお部屋は500万円を超えるぐらいの水準で、当物件の駅徒歩1分×日照良好という分かりやすい長所からすると予想していたほどではなかったかな。

2008年のパークハウス市谷仲之町プレイスの時点で平均坪単価400万円でしたし、直近の荒木町・三栄町物件は平均坪単価450万円前後ですので、当物件の400万円台前半の平均坪単価は悪くないでしょう。

設備仕様面は、前述のように少戸数でもディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、食器棚、そしてLDビルトインエアコンと申し分のないものとなっています。
一昔前なら400万円超ならビルトインエアコンぐらいついていて当たり前でしたが、最近は坪単価400万円程度では付いていない方が多いぐらいですからね…。

管理費は367円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の総戸数35戸にしては安いですね。ディスポーザーがあるためかグランドメゾン四谷よりは少し高いですが、この水準なら良心的な方でしょう。

駐車場は全3台です。駅徒歩1分物件のためか少ないですね。

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