グランドメゾン新宿曙橋【駅徒歩1分で日照も得られるわりには控えめ?】3階69㎡8,090万円(坪単価385万円)

グランドメゾン新宿曙橋。

曙橋駅徒歩1分、四谷三丁目駅徒歩7分、牛込柳町駅徒歩14分、四ッ谷駅徒歩16分、市ヶ谷駅徒歩19分の13階建総戸数35戸(非分譲住戸9戸含む)のマンションです。

曙橋駅は駅が靖国通り沿いにあり、一般的に通り沿いはマンションが建ちやすいポジションになりますので、駅近物件はそこそこありますが、駅徒歩1分は珍しいですね。

当物件も靖国通りに面したポジションにはなりますが、敷地北側で面した形の全戸南向き(×内廊下)なので靖国通りの影響を受けにくいですし、南側も接道、かつ、比較的低い建物が広がっているエリアになりますので、都心部の駅1分物件と言うことを考えるとかなり恵まれた南面条件と言えるのではないでしょうか。

曙橋駅周辺は東西南北いずれの方角と比べても標高の低い土地になっており、ここ1~2年の間に立て続けに物件が供給されている荒木町や三栄町のようないわゆる高台エリアでない点を残念に感じる方もいるかとは思いますが、やはり一長一短、好みの分かれるところということになってくると思いますし、この物件のような特長を持った物件の方が数が少なく、近年の利便性第一と思われるトレンドからしてもこの物件が気になっている方は少なくなさそうです。

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の3LDK、南東角住戸です。前建は2~3階建が中心なのでこの階では視界抜けが得られなくとも日照は得ることが出来ます。東側は至近距離で隣接建物に塞がれていますが、そのようなポジションゆえに北側靖国通りの影響をほとんど受けずに済みそうなポジションです。

間取りとしては、低層階の南西角に70㎡を少し超えるものがありますので、物件内で最大ではないのですが、「最大級」のプランということにはなります。

全戸南向きで南面条件も良好とは言え、都心部の駅徒歩1分の物件ということで、ディンクスや子供1人の3人家族なんかをメインターゲットとした感じなのでしょう。

南東角住戸という意味では多少小ぶりなものにはなるのですが、この立地からすると違和感はないですし、角住戸ながら洋室3室全てをリビングインとすることで効率性を追求したプランでもあるので、各所には3LDKとして違和感のない広さが確保されていると思います。

洋室2の柱の食い込みによる歪な居室形状はやはり気になる点ではありますが、洋室3の方立ての小さなウォールドアは素晴らしく、二面採光の2LDKとしても違和感なく使える潰しの効いたプランニングは大いに評価出来る点です。

玄関の正面方向に洗面室への入口があるのは残念と言えば残念ですが、このような都心駅近物件としては珍しいほどしっかりとしたバルコニーが確保されている点も魅力の1つですね。

坪単価は385万円。上層階は流石に450万円台後半になりますが、低層階は視界抜けが得られないことからわりと目に優しい水準になっている印象です。

前述のように好みの分かれる立地ではありますが、駅距離や日当たりを重視したい方にとっては魅力ある水準なのは間違いないでしょう。
70㎡にわずかに満たない面積であることが惜しく感じてはしまう部分はありますが、日照に問題のない角住戸のこの単価はこのご時世としては控えめな部類になると思います。
「このぐらいの広さの中住戸」がこの単価ならばごくごく普通のお値段設定という印象にはなるので、東側が至近距離で塞がれていることが影響してのものだとは思うのですが、塞がれていても通風面では意味がありますし(採光面でもそこそこ意味がある)、もう少し強気なお値段設定であっても何らおかしくなかった印象がありますね。

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