プラウド日吉クロス【両駅と両再開発の間に】7階79㎡6,498万円(坪単価273万円)

プラウド日吉クロス。

綱島駅徒歩15分、日吉駅徒歩16分の7階建総戸数58戸のマンションです。

綱島駅と日吉駅のちょうど中間的なポジションになり、いずれの駅も徒歩でのアクセスとなると少々大変ですが(日吉駅へ行くには傾斜がきついので尚更ですね)、TsunashimaSSTに加えアピタ跡地には住商に加え小学校の新設も含めた大規模再開発が進行中でその2つが「お隣」と言えるポジションに誕生する当物件は一般的な駅徒歩15分物件とは全く異なるタイプのものと言えるでしょう。

そのアピタ跡地の再開発も野村さん(+関電不動産)がやりますし、ここいらでは珍しい20階建になるようなのでそちらを待ちたいお気持ちの方も少なくないのでしょうが、中には大規模物件やタワマンがお嫌いな方もいらっしゃるでしょうし、TsunashimaSSTとアピタ跡地の間にこういった属性の異なる物件を仕込んでくるあたりがしっかりしているというか抜け目がないというか野村さんの凄いところだなと…。

今に始まったことではないですが野村さんは近いエリアで次々と物件を連続供給するのが得意ですし、文京区本郷がプラウドで溢れているように、特定のエリアに特化する傾向がありますね。
そのような戦略もブランディングの一環なのでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の4LDK、南西角住戸です。南側はそこそこ交通量のある通りで、ユニー開業後はさらにざわついてくるとは思いますが、南は戸建中心の住宅街で、日照だけでなく視界抜けも良好なポジションになります。

間取りとしては、1階下のルーバル付のプランと同様で物件内では最も大きな面積のものになります。最も大きな面積と言っても80㎡に満たない大きさしかないのですが、当物件はこれら2戸だけが4LDKで、残りは全て70㎡前後の3LDKという面積レンジの小さなコンセプトになっています。

駅距離があることを考えるともう少しゆったり目のプランニングでも良かったような印象がありますが、ここよりも一回り上の面積帯であったプラウド日吉は思ったよりも完売に時間がかかった印象ですし(総戸数178戸という戸数が影響していたのは言うまでもないのですが…)、6,000万円を超えるぐらいの予算のある方は「70㎡ぐらいでもいいからもっと駅近などを求める」傾向が強いので、こういった駅距離のある物件で80㎡近い面積帯のお部屋をたくさん設けるのはやはり適切ではないのでしょうねぇ…。

当プランはそんなこんなで物件内では大きな面積であっても3LDKではなく「4LDK」になるのでいわゆる狭小4LDKということにはなってくるのですが、玄関廊下を一直線とした効率的なプランで、居室畳数は4LDKとして違和感ないものと出来ています。LDは11.5畳と違和感のない大きさですし、二面採光で両面がバルコニーに面していることから開放感にも期待出来そうですね。

西側にもわりとしっかりとしたバルコニーがあることを考えるとなぜに西側(妻側)の柱もバルコニーにアウトフレームさせなかったのか疑問に思ってしまったりもするのですが、窓際の天井部の梁はさておき、柱が食い込んでいるのはキッチン横のものだけなので大きなマイナスではないでしょう。

なお、この広さの4LDKなので浴室が1620でないのは仕方のないところでしょうが、洋室4の引き戸はしっかりと開け放つことの出来るウォールドアのようなタイプになっていると良かったでしょうね。

坪単価は273万円。2戸しかない貴重な4LDKプラン、かつ、最上階角住戸ということを考えると「プレミアム(価格の上乗せ)」は意外にも小さいですね。
前述のように3LDKで良ければもっと駅近物件でも手が届く価格帯になるのですが、新築4LDKは数自体が非常に少なく駅近物件だと存在さえしないということもあります。つまり、この4LDKのライバルはけして多くはありませんので、もっと強気なお値段設定でもおかしくなかったのかなと。

プラウド日吉の南西角住戸4LDKは87㎡もありましたし、この程度のグロスで「新築の4LDKが買える」という意味でのニーズはもっとあるような気がしていたんだけども…。

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