プラウド浦和常盤テラス【またも浦和プラウド、2016年以降だけでも5物件目】2階71㎡4,999万円(坪単価233万円)

プラウド浦和常盤テラス。

浦和駅徒歩8分(利用時間7:00~0:15の北口からは徒歩7分)の12階建総戸数66戸(うち非分譲住戸7戸)のマンションです。

3/16にアトレ浦和にウエストエリアが誕生し、ますます便利になった西口の物件になります。

昨年分譲されたプラウド浦和常盤サンクアージュ同様に線路沿いの物件にはなりますが、角住戸以外は線路側を向いているお部屋はないですし、常盤中学校の通学区で駅徒歩7~8分と言うだけで人気物件となる要素を秘めています。

浦和駅界隈のプラウドは2016年以降だけでもこの物件で5件目になるのですが、次々と早期に完売させており、他社物件に比べ明らかに値付け及び販売が上手という印象になりますね。

住不さんはお決まりの長期販売なのでシティハウス浦和仲町は比べるべくもありませんが、ザ・パークハウス浦和岸町も未だ分譲中で、プラウドの売れ行きは他社物件と比べて突出していると思います。

この後は特に予定されていないと思いますが、これだけ次々とプラウドが供給されると却ってブランディングが弱まりそうな印象もなくはないのですが、文京区本郷に代表されるようにプラウドは狭いエリアで数多くの物件を供給することを得意としており、この浦和駅界隈もその最たるケースの1つになります。
プラウド浦和高砂マークスには結構インパクトのあるパンダ部屋がありましたし、エリア・マーケットをよ~く知っているからこその絶妙な値付けと言っても過言ではないように思います。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。西側は隣接マンションの影響が近い距離にありますが、南方向は戸建が広がるエリアですので低層階でも良好なポジションになります。

線路は東側なので物件内では最も線路の影響を受けにくいポジションになりますし、線路側を向いていないお部屋ながらも開口部に二重サッシが採用されているので、防音面はかなり優れている方かと思います。線路沿いの立地の物件でも二重サッシが採用されているのは線路向きだけのこともありますし、最もポピュラーなケースが線路と90度角になる南側までが二重サッシのケースでしょうね。

当物件は線路に背を向けた西側開口部までが二重サッシになっておりかなり万全な防音体制がしかれています。

24時間換気の給気口が室内横壁でなく「天井上を通しての機械給気タイプ」になっていると、給気口から音が入ってくることもないので、非常に防音性能が高くなりますが、機械給気を採用する物件はなかなかありませんので(億ション未満ではほぼ採用されることはありません。ただ、住不さんの物件ではそこまで高額物件でなくとも大通り沿いなどのものではわりと採用されているものがあります)、致し方ない部分でしょう。

さて、間取りですが、角住戸にしては小ぶりです。最近紹介しているプラウドではいつもこんなことばかり言っている感じで、ひと昔前は他社デベ物件に比べひと回り大きなプランが目立ったプラウドシリーズもここ最近はごくごくありきたりな大きさになってきている印象がありますね。

ただ、これでも最上階の4戸を除くと物件内では最も大きなプランとなっており、線路の影響を最も受けにくいポジションの角住戸なりのプランニングは心掛けた結果ということにはなるのでしょう。

角住戸としては小ぶりな面積帯であることが影響し、玄関廊下は一直線ですし、洋室3室を西側(妻側)に並べた角住戸として魅力があるとは言えないプランなのですが、浴室にも窓がある点と家事のしやすそうな水回り動線は当プランの見所の1つです。

廊下が短めながらも洗面室がノンリビングインと出来ているのは角住戸ならではかと思いますし、2WAYの洗面所は大きさ的にもゆとりがあって魅力的ですね。

坪単価は233万円。日照だけでなく視界抜けもそれなりの上層階は坪単価280万円を超えてくる水準で思っていた以上に単価差がついている印象なのですが、3階と200万円、4階と400万円もの差があることからも分かるように、低層階の中でも2階が結構なパンダ感のある価格設定になっていることが影響してのものでしょう。

駅から少し遠くなるサンクアージュはこちらよりも若干駅距離がありましたが、こちらよりも背の高い15階建ながら平均坪単価がこの低層階のお部屋に毛が生えた程度でしたし、プラウド浦和高砂マークスのパンダ部屋もこのぐらいの水準でしたので(かなり前建の影響の強いお部屋)、安いとまでは言えないのですが、第1期は全59戸の分譲住戸中40戸という供給ですし、このエリアで250万円前後のニーズを上手にキャッチしている印象になりますね。

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