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プレシス横浜【風変りな柱位置とアイランドキッチンに注目】6階56㎡6,080万円(坪単価361万円)
2018-03-30

プレシス横浜。

高島町駅徒歩3分、横浜駅及び新高島駅徒歩8分の9階建総戸数35戸(他保育所1戸・店舗1戸)のマンションです。

ロワール横濱レムナンツ及びエクセリア横浜に南と西を塞がれ、東側は根岸線の線路(高架)というお世辞にも褒められたポジションではありませんが、「根岸線の高架横=東横フラワー緑道(整備中)」であり、無事に整備が行われた後には駅へのアクセスがさらに便利になるでしょうね。

東横フラワー緑道は、東横線の地下化事業により廃線となった部分を緑道として順次整備していっているもので、桜木町駅寄り横浜駅徒歩13分(緑道完成後は11分とかだっけ???)の横浜ミッドベースタワーレジデンスの分譲時にもアピールされていたものとなります。横浜市の予算との兼ね合いで、整備完了までにはまだ時間がかかりそうですが、いずれは整備されるはずで整備後は当物件の周辺の雰囲気も大分変わってくるのではないでしょうか。

当物件は、現状でも横浜駅東口徒歩8分+高島町駅徒歩3分という便利なポジションですし、新高島の駅周辺は今後も開発が行われますので楽しみが少なくないでしょうね。

みなとみらいエリアも目と鼻の先ですし、横浜駅とみなとみらいエリアの丁度中間付近に位置しているという点も当物件の1つの魅力になると思います。

ちなみに、横浜駅から見て南側になるこちらのエリアには、前述の横浜ミッドベースタワーレジデンスの他にここ2~3年の間だけでもクリオ横浜セントラルマークスクリオ横濱サザンマークスなどが分譲されていますが、いずれも東海道を越える必要があり、東海道の手前に限って言えば、ここ数年に限らず供給物件は数えるほどしかないのが現状です。
現状の周辺環境はさておきとかく利便性を重視したい方にとっては気になる物件になるでしょうか。

西口徒歩6分というここ以上に貴重な立地条件のブランズ横浜の販売が長期化しており、立地的にマッチしていると感じる50㎡台でさえも未だに売れ残っていることを考えると利便性だけではどうにもならない部分もあるのかとは思いますが(スーモの住みたい街ランキングで横浜駅は1位になったのにね…)、小規模物件ながら1階部分に保育所が入るあたりにも魅力を感じることが出来るでしょう。
※むろん当物件の居住者専用などではないので、入れるとは限りません。

公式ホームページ
IMG_1342[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南東角住戸です。南は細い道路を挟んで14階建のロワール横濱になるのでこの階でも日照は妨げられてしまいますが、東側は線路(高架。緑道完成後は線路の手前に緑道)なので前建までの距離はそこそこ確保されていますし、日照も多少は得ることが出来そうです。

線路沿いであること自体はこういった利便性の高いポジションの物件では何ら珍しいことではなく、特段のマイナスとまでは思わないのですが、線路側の東側開口部でさえも二重サッシになっていないのはちょっと驚きですね。

ペアガラスでも大多数の方が生活に困らない程度の音である可能性が高いですし、グレーシアタワー二俣川など線路向きのお部屋であっても一部住戸にしか二重サッシを採用していないケースもあるにはあるのですが、青田売りであるのであれば余計にそのあたりに気を使って欲しかったという思いはありますね。
線路沿いや首都高沿いのマンションは少なくないとは言え、そこに住んだことのある方(それを経験したことのある方)はけして多くはないですし、一口に線路沿いとは言っても電車の本数・スピード、さらに言うとカーブか直線かなどによっても音のタイプはかなり変わってくるものなので、そこにはもう少し配慮があってしかるべきだったかなと思わずにはいられません。

さて、気を取り直して間取りに戻りますが、柱位置がかなり特徴的なものとなります…。
なんでこんなことになっているんだろ…。

一般的な物件は柱が正方形の四隅(頂点)を構成するかのうような配置になっているものですが、なぜか当プランのフロア南端だけは柱がへんてこりんな位置に…。

微妙にズレているに過ぎないので梁は斜めにはなっておらず通常通り直線にはなっているようですが、そうであれば余計になぜこのようになっているのか謎ですね。
南東頂点部の柱が西側にズレているのは南東頂点部のコーナーサッシを大きくするためなのかもしれませんが、南西頂点部の柱が北側にズレている理由は分かりません。

東面は窓際より手前に梁が走っているためいわゆるギロチン下り天井が生じていますし、南側も下り天井部分が大きくなっているのが少々気になってしまうプランになります。

なお、南側は腰高窓ですが、コーナーサッシから東側は足元付近からの比較的高さのあるサッシが採用されています。

ただ、その一方でかなり魅力的と感じるのはやはりアイランドキッチンが採用されている点でしょう。プレシスシリーズと言えば2011年当時ちょっとした衝撃をもたらしたプレシス品川に代表されるようなこのプランと同面積帯での超狭小「3LDK」プランですが、このプランはその面影を微塵も感じさせない空間的なゆとりを確保したものです。

56㎡の2LDKは一般的なデベロッパーであればごくごく一般的な大きさであり、当プランは特別ゆとりがある面積帯ではないのですが、柱の食い込みがカウントされてのものであることを加味してもこの広さの2LDKでLDKが15.2畳というのは大きく、LDKに特徴を持たせそこでの差別化を図っている点は大いに評価して良いと思います。

坪単価は361万円。ブランズ横浜で現状まだ販売されている住戸の中に同じような面積・価格のものがありますのでそれと比べると割高感があるのは事実なのですが、ブランズ横浜は2LDKでなく「1LDK」なので、比較対象として適切とは言い難いでしょうね。

簡単に2LDKにリフォームできるようなプラン構成なのであれば同列に扱っても良いのでしょうが、50㎡台中盤の1LDKでグロスも6,000万円を超えてしまうと同面積帯・同価格帯の2LDKに比べニーズは大きく減るのが現実なのです。

ただ、そもそも当物件のポジションはブランズ横浜ほどは優れていませんし、横浜駅徒歩10分のセルアージュ横濱カレイド(神奈川区青木町なので方角は全然違います)などと比べると軽く2割近くも高い単価設定になっているので、かなり強気な部類であるのは確かでしょう。

緑道が整備されることを完全に折り込んだ水準というか折り込み過ぎとさえ感じてしまいます。
この後紹介するようなワンルームに毛が生えた程度の大きさの30㎡台前半の1LDKであればこのような単価でも納得ですが、この面積帯のお部屋でのこの単価は少々頑張り過ぎな印象になりますね。



プレシス横浜【高架脇だが緑道整備中の横浜駅徒歩8分】3階33㎡3,390万円(坪単価344万円) | topページへ戻る | リビオシティ・ルネ葛西【ディスポーザーはないが、二重床×ウゴクロ】2階73㎡4,298万円(坪単価195万円)

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コメント:

モモレジ様

いつも楽しく拝見しております。
柱の位置がズレている理由として、従前建築物の杭が地中に残っており、それを避けて新築建物の杭や柱を設計する事も挙げられます。

本来ならば杭も全部抜いた更地に建築するのがベストです。しかし既存杭を抜くコストについて、それが拡底杭の場合ですと1本何百万円も掛かると伺います。そこで建築コスト削減の為に既存杭を地中に残し、それを避けて設計・建築する場合もあるとの事です。
ご参考になれば幸いです。

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Re: タイトルなし

ちゃんぼー様

非常に参考になるコメントをいただきまして有難うございます。
またいつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しく思います。

杭を抜くのはコストがかかると聞いたことがありましたし、そういった地中残置物を残したまま建設するケースは少なくないと思いますが、そのぐらいのコストがかかるものなのですね。

所有者が頻繁に変わっている土地などもありますし、土地を購入する時点で残置物を確認するのはけして簡単なことではないでしょうから、予想外の位置に杭があった場合にはそのようにせざるを得ないのかもしれませんね。

今後もお気軽にコメントいただけますと幸いです。
有難うございました!

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