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プラウド能見台【用途地域が分かれているがゆえのグリーンコリドー】3階73㎡5,398万円(坪単価244万円)
2018-04-09

続けて、プラウド能見台。

設計はIAO竹田設計、施工は大末建設で直床です。
プラウド清澄白河ガーデンプラウド浦和常盤テラスと同じ組み合わせで、直床である点もプラウド浦和常盤テラスと同様になります。

プラウド浦和常盤テラスとはエリアは全く異なりますが、単価帯は近似しており、その他の仕様も似た感じになっているようですが、やはりそれなりの単価帯の物件にはなるわけで、近年で言うと住不さんの物件などを初めとして、二重床と直床の境が坪単価200万円台前半にあるようなトレンドになっていることからすると残念な印象にはなってしまいますね(※直床が主流の近畿圏等では当てはまりません)。

なお、デザイン面は昨今のプラウドデザインそのままという感じで、バルコニー手摺を部分部分で使い分けることで外観に動きを出したセンスの良いものではあるのですが、当物件の優れた南面条件からすると全体的にもっとガラス手摺を取り入れるのが居住者ライクな設計だったような印象もありますね。

常々言っているようにマンションのデザインは確かな付加価値の1つであり、資産価値にも少なからず影響してくるものですのでそこに力を入れてもらいたいのは当然のことなのですが、立地やポジション、そして間取りに適した仕様にすることを心掛けつつもデザインを追求するのが本来の姿であることは言うまでもないでしょう。

道路などからの視線の影響がある1~2階はこれでも良いでしょうが、3~5階あたりは全てガラス手摺にして開放感を高めた方が魅力的だったような気がします(そもそも当物件のガラス手摺は曇りガラスなので視線の影響はないですし…)。

なお、敷地面積2,300㎡超に対して、建築面積はわずか1,100㎡弱ということで低層建物件としてはかなり空地率の高いランドプランになっているのですが、空地の大半は20台の平置駐車場で植栽はプラウドシリーズにしてはそこまで豊かなものとは言えません。

ただ、エレベーターに向かう途中にはグリーンコリドーと名付けられたオープンエアスペースが広がっており、雰囲気は悪く無いですね(小規模物件にしてはエントランスからエレベーターまで随分歩かされる感じにはなりますが、エントランスが敷地西側にあり、6階建となる部分が式東側なのでエレベーターは敷地東側に造らねばならなかったことが影響した結果です)。

前回のプラウド能見台

公式ホームページ
IMG_1344[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側に谷津坂第三公園、その先には横浜中高のグラウンド、ということで一般的な3階住戸ではそうそう味わうことの出来ない視界抜けが得られるポジションになります。

間取りとしては、一般的な田の字縦長リビングプランになりますが、同設計・施工で価格帯も近い前述のプラウド浦和常盤テラスなんかと比べると柱の食い込みが抑えられていますし、開口部幅にも魅力を感じることの出来るプランです。

浦和常盤テラスは12階建とこちらよりも高さがあるがゆえに柱が太くなっているので、比べるのはフェアではないのかもしれませんが、理由はさておき当物件のプランは田の字プランとしてはかなり優秀な部類のものになるでしょう。

他の多くのプラウド同様で中住戸でも玄関前にアルコーブスペースを設けることが出来ていますし、奥行のあるバルコニーも魅力の1つです。

ちなみに当プランのバルコニー手摺は、中央付近から東側の部分がガラス手摺で、西側がコンクリ+上部ガラスと言う構成になります。ガラス面はそこそこですが、LD側がガラスでないのはちょっと残念でしょうね。視界良好な南向きなのでこれでも採光は全く問題ないはずですが、開放感では差が出るでしょう。

坪単価は244万円。1階住戸は220万円台という感じですので、3階でも条件が良いなりの単価になっている印象ですが、思っていたほどではないですね。
隣駅のザ・パークハウスオイコス金沢文庫の平均坪単価は230万円弱ですが、あちらには西向きもありますので南向き同士で比較すればここの方が気持ち安いぐらいの水準になるでしょうか。

駅力では金沢文庫に及ばないのは当然ですが、南面条件や駅距離を考慮すると違和感はないでしょう。

設備仕様面は、浦和常盤は総戸数66戸もありながらディスポーザーがなかったのでちょっとした衝撃でしたが、こちらは総戸数39戸なのでなくとも仕方ない印象になりますね。
水回りの天然石天板仕様などのワンランク上のものもありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。広めのバルコニーがあることを考えるとスロップシンクがあると良かったですね。ルーバルプランでさえもないのはちょっと…。

管理費は218円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数39戸というスケールからするとこの水準であることに違和感はないでしょう。
駐車場が全台平置で20台もあることを考えるともう少し管理費を安く出来ていてもおかしくなかった印象にはなりますが…。



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