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築25年以降は値下がりしにくいとか言うけれど…

オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス【久々の代官山町だが、オプレジならではの凄い立地】1階71㎡11,588万円(坪単価539万円)

オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス。

代官山駅徒歩5分の地上6階地下1階建総戸数22戸のマンションです。

敷地面積は600㎡ちょっとですし、30㎡台のコンパクトプランからありますので小さなものが多いオプレジシリーズの中でも小ぶりな方の物件になります。

ただ、最近「ザ・ハウス」が連続しているとはいえ、「ザ・ハウス」となるだけのことはある珍しい立地ではあるでしょう。

ポジション的には2012年のザ・パークハウス代官山以来となるであろう代官山町アドレスとなる物件で、落ち着きがありながらも再開発が進む渋谷駅周辺までも十分に徒歩圏と言えるこのエリアの魅力の高さは言うまでもありません。

…が、敷地に関して言えばこれぞオープンハウス…という感じですね。
リビア大使館の南隣のポジションで敷地がほとんど接道していません…。

マンションへは標高の高い西側道路からのアプローチで、東側の代官山通りへは緊急時のみ利用できる避難経路があるのみとなりますし、東側隣接建物との距離はかなり近くなりますので、上層階を除くと結構な圧迫感囲まれ感のあるポジションになります。

ただ、そのような特異な敷地形状を活かしたエントランスアプローチは興味深いもので、植栽も施された奥行ある動線は、当物件の顔と言っても過言ではないでしょう。

当然ながら駐車場は1台も用意出来ていませんし、いわゆる大手デベはまず手を出すことのないオプレジならではの立地の物件にはなりますが、エントランスアプローチのデザインはなかなか凝ったものですし、この地なりに頑張っている様子は伺えますね。

設計は野生司環境設計、施工はナカノフドー建設です。
野生司環境設計はブリリアやピアースなどにも携わっている著名な会社さんで、繊細なルーバー使いが美しいですね。「ザ・ハウス」の中では目立つものではありませんが、オプレジの中ではデザイン性の高い物件になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、北東角住戸です。建築基準法上は地下1階となる最下階住戸(エントランス階より1つ下)で東側は近い距離で隣接建物に視界を塞がれるポジションになります。
ただ、敷地西側の「標高が高い部分をエントランスにしている」がゆえに地下住戸になっていると言った方がどちらかと言うと正しく、閉塞感の強いいわゆる地下住戸のような印象のお部屋ではありません。

北側はリビア大使館の緑の借景が望めるはずで、そちら側に大き目のテラスがついているのも大きな魅力でしょう。

間取りとしては、物件内では大き目のものにはなるのですが、それでも70㎡ちょっとでどうにもこうにも専有部形状の難しさが際立ってしまうタイプにはなりますね。

南東側が隣接プランによってえぐられた専有部形状なので、玄関位置との関係上どうしても廊下が長くなることが避けられません。

なんとか廊下を一直線にしているのでベラボーに長いとまでは言えないのですが、一直線の廊下上には様々な場所に出入りする扉がありますし、プライバシー面で優れているとも言い難いですね。

柱の食い込みはオプレジにしては抑えられている印象がありますし、収納も結構充実させることが出来ているのでこの専有部形状であることを考えるとむしろ頑張っている印象さえあるプランなのですが、LDKの14畳はやはりちょっと手狭感がありますね。

70㎡超の3LDKであればLDだけで12畳超は確保出来ているのが普通で、キッチンは通常3畳以上あるものですのでLDKで15畳ぐらいはあって欲しかったという感想になります。

坪単価は539万円。囲まれ感のある地下表記住戸でもこのぐらいの水準になってしまうのが今の相場ではあるでしょう。代官山は新築が供給されても小ぶりなものが多いので当物件の小規模感は特段のマイナスとは言えませんし…。

設備仕様面は、小規模でもこの単価帯であることを考えるとディスポーザーがないのは残念ですね。まぁ、同時期分譲のオープンレジデンシア広尾ザ・ハウスのサウスコート(総戸数60戸)でさえもついていないので当然のことではあるのでしょうが…。
ただ、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、廊下・洗面室・トイレ床の大理石貼など、単価を意識したオプレジの中では上位のものにはなっています。

管理費は282円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数23戸というかなりの小規模物件であるためそこそこの水準にはなっています。

なお、しつこいですが駐車場は接道面が少なすぎて設置出来るはずがありませんし、接道面がもっとあってもこのスケールのオプレジなら付けなかった可能性が高いですね…。

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