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オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス【駅徒歩2~3分、「一期一会」にも納得の立地】4階80㎡17,488万円(坪単価720万円)
2018-07-08

オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス。

広尾駅徒歩2分の地上5階建地下2階建総戸数60戸のサウスコート、駅徒歩3分の地上4階地下2階建総戸数29戸のノースコートで構成されています。

間にオマーン大使館がありますので、敷地はつながっていないのですが、南側の国家公務員宿舎広尾住宅の跡地に誕生するサウスコートは単体でもかなりのスケールを有していますし、とにもかくにも立地に魅力を感じる物件ですね。

外苑西通りから1本入ったかの広尾ガーデンヒルズの手前にあたるポジションで、広尾ガーデンヒルズのような「高台感」や「高さ」も出せていませんが、ホームページで「広尾、一期一会」と言うキャッチフレーズが用いられいても全く大袈裟に感じないポジションになります。

広尾界隈では駅の反対方向で住不さんの南麻布4丁目計画が分譲ではなくラ・トゥール南麻布(賃貸)になってしまいましたし、どっちのエリアが良いかという議論や物件スケールはさておき、そのポジションの希少性だけで言えばこちらの方が上回っているとさえ思うポジションになりますね。

駐車場がサウスコートには1台もなく、ノースコートの5台のみということで、駐車場がないことも少なくないオープンハウスさんの物件であることを考慮してもあまりに勿体ない設計と感じる部分もありますが(この地に大手デベが創っていたらもっと魅力的なものになっただろうという思いを拭うことは出来ません)、オプレジのフラッグシップとなることが確実視される物件です。

公式ホームページ
IMG_2547[1]
お部屋はノースコートの80㎡の3LDK、南東角住戸です。40×号室にはなりますが、建築基準法上は2階になるお部屋です。
ただ、東側グラウンドレベルからすると3階相当の感覚になるお部屋ですので、道路を挟んで東側の広尾学園の校舎兼グラウンドを越えるか越えないかぐらいの高さにはなっています。南側はオマーン大使館ですが、東側道路からかなりセットバックした位置に立っているので、この南東角住戸からの南方向の視界には影響が小さく、そういう意味でも悪く無いポジションと言えます。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内では大き目のものになっています。上階2フロア(建築基準法上の3~4階)はほとんどがメゾネットプランになっており、90~100㎡台中心なのですが、メゾネットプランは階段等による面積消費が大きいですし使い勝手はこの80㎡のプランとそれほど差はないでしょう。

当プランは角住戸らしい玄関位置が影響し、玄関廊下がやや長めになっているのが少し気にはなりますが(LDの入口付近の実質的な廊下部分もわりと大き目)、単に廊下が長い感じではなく玄関の下足スペースを非常にゆとりある設計にしているあたりも評価出来る点になります。

外廊下設計(サウスコートは内廊下)ではありますが、玄関前には門扉付の大きなポーチが用意されていますし、80㎡程度のプランでここまで玄関周りにゆとりがある物件というのは多くはないのです。

ちなみに、立地・属性の全く異なる物件ですが昨年から今年にかけて最も注目を集めたと言っても過言ではないザ・タワー横浜北仲は、玄関部分を「ホワイエ」という名称にして「迎賓空間に適したゆとりを全戸で実現する」という非常に珍しい設計を採用した物件でした。

当物件は北仲の80㎡台のホワイエと同じぐらいのゆとりを実現しており、プラン全体を見渡してもこの玄関スペースはかなり目立つものですね。

なお、当プランでもう1点申し上げておかないといけないのは東側(妻側)の設計でしょう。
東側はダイレクトサッシがふんだんに設けられていることから分かるように、バルコニーがないので、通常であれば柱・梁(当物件は逆梁なのでカウンター)が室内食い込んでしまうものなのですが、柱・梁をほぼほぼ空中に出すことに成功しており、柱による面積消費はほとんどなく、かつ、居室形状も非常に良好になっています。

サッシ高もまずまずですし、この造りはなかなかお見事でオプレジらしからぬものと言って良いでしょうか。。

一方、やや勿体なく感じるのはLDの南面開口部が東西2つに分かれてしまっている点、ベッドルーム3に施されている引き戸が南側だけで西側にない点でしょうか。

また、バルコニーはこの良好な立地であればもう少し大きい方が嬉しかった印象もありますが、そこはやはりオプレジなんで仕方ないのかな(汗)。

坪単価は720万円。物件平均は500万円台後半程度かと思いますので、物件内ではかなり高い方にはなりますが、これだけの立地、かつ、物件内で条件の良いポジションですのでこのような単価になることへの驚きは微塵もありません。

ただ、サウスコートの同じぐらいの階数の南東角住戸(A2タイプ)よりもひと回り上の単価設定になっているのはちょっと意外でした。A2タイプは専有部形状が少々歪にはなるのですが、日照・視界面はこちらと大差ないですし、サウスコートの方が駅近、かつ、内廊下設計ということを考えると(次の記事で詳細書きますが、サウスコートの方がコンシェルジュサービスを利用しやすいというメリットもある)、こちらの方が単価安でもおかしくなかったくらいではないでしょうか。



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