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オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス【駐車場とディスポーザーはなんとかして欲しかったが…】40㎡7,288万円(坪単価602万円)
2018-07-08

続けて、オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス。

設計はIAO竹田設計、施工はナカノフドー建設です。

高価格帯の物件を中心に大手デベから中小デベ物件まで幅広い実績を持つIAO竹田設計ですが、名のあるデザイン会社をあまり使うことのないオプレジでは起用されることは非常に稀で、2013年のオープンレジデンシアのブランド創世記の頃に分譲されたオープンレジデンシア目白台ヒルトップ以来になるでしょうか。
※IAO竹田設計は、この物件の後に供給開始されたオープンレジデンシア千駄木ヒルズにも携わっています。

サウスコート・ノースコート共にエントランス両サイドには石積みが施されていることでエントランス周りにはそれ相応の風格があると感じますし、落ち着いた色味のタイルを仕様した外観デザインも良い雰囲気です。
当物件の背後にはかの広尾ガーデンヒルズが視界に入ってきますし、この地においてはオプレジとは言えこのぐらい外観に力を入れる必要があったことは想像に難くないですね。

メインバルコニー側の柱さえアウトフレーム化することなく、バルコニーをところどころ取ってつけたような設計になっているのはいつものオプレジ同様で、プランによっては柱の食い込みが非常に気になってしまうところかとは思うのですが、バルコニー手摺の縦ルーバーがブラックに塗装されているあたりもデザイン的に評価出来る点になります。

なお、当物件のノースコートとサウスコートの間にはオマーン大使館があるので敷地はつながっていないのですが、駐車場やコンシェルジュサービスは「共用」になります。
駐車場はノース、コンシェルジュはサウスという感じで一応バランスをとっているのかもしれませんが、駐車場は5台だけで利用したくとも利用出来ない可能性が高いですし(しかも高額住戸には駐車場優先権も付いているので、一般住戸はまず借りることができない)、内廊下設計(サウスだけ。ノースは外廊下)という点も相まってサウスの方が魅力が高いように思います。

ちなみに、この価格帯・スケールであればコンシェルジュサービスが導入されるのはごくごく一般的なことではあるのですが、「1物件で60戸、2物件合わせて89戸」というスケールはオープンレジデンシアシリーズでは非常に珍しいほどの大きなもので、オープンハウスさんの物件でコンシェルジュサービスが導入されるのは初めてになるはずです。

コンシェルジュサービス付のマンションに住んでいてもあまり利用する機会がないという方もいらっしゃるとは思いますが(かくいう私もあまり…)、防犯面では多少なりとも意味がありますし、エントランス周りの高級感や物件自体の「格」という視点でも意味のあるサービスなので、この物件に導入したのは正解ではないでしょうか。

前回のオープンレジデンシア広尾ザ・ハウス

公式ホームページ
IMG_2534[1]
お部屋はサウスの40㎡の1LDK、西向き中住戸です。両サイドに隣戸のあるポジションながら雁行設計になっているがゆえに南側にも少しだけ開口部を設けることが出来た半角住戸のようなものになります。

西側は丘上に広尾ガーデンヒルズというポジションなので見下ろされ感があるのは否定出来ませんが、広尾ガーデンヒルズの敷地内の緑や桜なども望めるであろうポジションですし、午後になると南や南西方向から日照も得られそうですね。

間取りとしては、二方に窓を設けることが出来ていることを考えるとベッドルームが行灯部屋という点を残念に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件の敷地形状からするとこのぐらいの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまうのは仕方のないことで、LDを細長くしてLDとベッドルームをバルコニー側に並べるよりもこの位置・形のベッドルームの方が良かったように思いますね。

廊下の延長上にキッチンを施すことで奥行のあるプランながらデッドスペースを少なくすることが出来ていますし、40㎡という専有面積を考えれば居室畳数もわりと確保出来ている印象のあるプランになります。

玄関周りの収納や下足スペースは40㎡のプランとは思えないほどゆとりのあるものと出来ている点も魅力ですし、やはり普通のオプレジとは一味違う物件になっていると思います。

坪単価は602万円。物件内では最も小さなお部屋でグロスが嵩まないことが影響したのか、600万円を超えてしまっています。
ちなみに、ノースの1~2階(2階でもグラウンドレベル以下となる生粋の地下住戸)は全てメゾネットプランになっており、安いものだと坪単価430万円ほどからありますので(あったので)、そういったお部屋と比べるとかなり高くは感じてしまうのですが、言わずもがなメゾネットは階段による面積消費が大きく、その上、かなり地下感の強いメゾネットに比べると当プランは大分条件が良くなるのでおかしな価格設定ではないでしょう。

設備仕様面は、スケール感のあるサウスコートでさえもディスポーザーがないのは残念としか言いようがありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、キッチンバックカウンター、廊下・トイレ・洗面室床の大理石貼、などそれなりのものにはなっています。

管理費はノース・サウス共に376円/㎡になります。前述のようにノースは外廊下、サウスは内廊下(冷暖房機能はないのかね???)なので、同じ負担単価になっているのは少々理不尽な印象もあるのですが(ノースはコンシェルジュも利用しにくいし…)、サウスは総戸数60戸でエレベーターが1基であるのに対して、ノースは総戸数29戸でエレベーター2基となっているのでそのあたりでバランスをとっているような気もしますね。
ノースのエレベーターを利用する必要のないエントランスフロアの住戸だけはどうにもなりませんが…(汗)。



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