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オーベル世田谷上町【上町駅徒歩3分、戸建街を望む良好な環境】4階70㎡6,980万円(坪単価328万円)
2018-04-08

オーベル世田谷上町。

上町駅徒歩3分、桜新町駅徒歩17分の5階建総戸数21戸(事業協力者住戸3戸(うち1戸はピアノ教室))のマンションです。

最寄駅まで徒歩3分とは言っても世田谷線で、桜新町駅まではかなり距離がありますが、世田谷線の駅前ならではと感じる駅近ながら落ち着きあるポジションで環境面の魅力が少なくない物件になります。

駅前や世田谷通り沿いにはお店もわりと充実していますし、世田谷通りを越える必要はありますが通学校の桜小学校まで至近のポジションも子育てファミリーには良い材料になるでしょう。

近年、世田谷区役所周りの再開発で一時的に松陰神社前駅周辺で盛んに分譲が行われたものの世田谷線沿線でマンションが分譲されることはけして多くなく、この上町駅界隈でマンションが分譲されるのは2010年のエクセレントシティ世田谷上町(コンパクトプラン中心の物件)以来となりますので、この周辺に地縁のある方にとっては余計に気になる物件と言うことになってくるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_1366[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南は戸建、西は3階建のマンションなので、この4階住戸は日照面だけでなく眺望面の魅力も高いですね。
南方向はかなり広範囲に渡り戸建を中心とした低層住宅街が広がっており、小さな敷地が多いので将来不安も少なくて済みそうです。

間取りとしては、そんな条件の良い角住戸ながらギリギリ70㎡にのせた程度の大きさしかなく近年の狭小トレンドそのままという感じですが、オーベルシリーズは都心部での供給にあまり積極的でなく、高価格帯の物件の販売はけして得意としておりませんのでこのようなこのご時世なりの「ほどほどの大きさ」となるのは仕方ないでしょうね。

グロス価格が7,000万円を超えるお部屋はできる限り減らしたいはずです。

ただ、そのような意識が強いからこそ玄関廊下を一直線とした効率性を高めたプランニングは一定以上の評価が出来ますね。角住戸ながらLDが二面採光になっていない(角位置にない)のは残念と言えば残念ですが、西側(妻側)に洋室3室を並べることで居室全室に加え浴室にも窓を設けることが出来ていると思いますし、連窓サッシ×ウォールドアで高い柔軟性と開放感を実現した「LD+洋室2」の設計にも見所があります。

70㎡超の3LDKで玄関廊下を一直線にしているわりにはLDの10.6畳は小ぶりな印象なのですが、収納はかなり充実していますし、洗面所がかなり大きなものとなっているのも当プランの1つの特長ではあるでしょうね。

坪単価は328万円。低層階は300万円を切るぐらいの水準から用意されている物件なので条件の良い上層階住戸なりの単価になっています。

上前駅界隈の物件に適切な比較対象はありませんので、松陰神社前駅で近年分譲された物件と比較するとクラッシィハウス世田谷松陰神社前が平均で約315万円、イニシア世田谷松陰神社前が平均約325万円と言ったような水準だったので、物件として幾分かは安い水準になるようですが、立地的にそれらよりも若干地味なものにはなりますので可もなく不可もなくという感じになるでしょうか。



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