オーベル世田谷上町【ここもオーベル得意の完成売り】4階71㎡6,540万円(坪単価306万円)

続けて、オーベル世田谷上町。

設計は安宅設計、施工は大成ユーレックになります。
大成ユーレックは大成建設のグループ会社で大成つながりでの起用であることは言うまでもないのですが、2014年に分譲されたオーベル志村城山の記事で言及したように大成ユーレックは土地活用を目的とした賃貸マンションの建設受注をメインとしており、分譲マンションの施工を行うことは非常に稀です。

実際、過去10年ほど遡っても分譲マンションとしてはそのオーベル志村城山とここぐらいしか実績がないはずです。

ただ、当物件のようなスケール・階建の物件に特殊な技術が必要ないのは言うまでもないですし、当物件は昨秋完成済の完成売りになりますので共用部・専有部共に実物を確認しながら検討出来るのも良い材料でしょう。

ちなみに、大成有楽さんはオーベル戸越公園オーベルアーバンツ神楽坂など比較的高価格帯の物件でこそ完成売りを行う傾向にあり、ここも同様になります。

なお、完成売りだからこそというのもあるのかもしれませんが、オーベルさんの高価格帯の物件は特にデザインに凝ったものが多くここも例外ではないですね。

総戸数21戸という小規模物件にはなりますが、和を意識したエントランス周りの設計は上品、かつ、広がりのあるもので、戸越公園や神楽坂などと同様の瀟洒なものです。

前回のオーベル世田谷上町

公式ホームページ
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お部屋はやはり70㎡超の3LDK、南東角住戸です。
当物件は南向きと東向きで構成されており、当住戸は東向きの南端に位置したプランになりますので南側はいわゆる妻側であり開口部があまり充実していません。ただ、南側は3階建のマンションになりますので、この4階住戸からは視界抜けが得られますし、東側も同様の条件の良いポジションになります。

間取りとしては、先ほどのプランと大きさ・専有部形状共に類似のものにはなるのですが、洋室3室中1室を行灯部屋としたことで印象は大分異なるものとなっていますね。

当物件は外廊下仕様になりますので、行灯部屋があるのはかなり珍しいのですが、当プランの西側には南向き住戸が設計されているがゆえに共用廊下の採光が十分ではなく共用廊下側に開口部を施せていないことがその最大の理由になるでしょう。

むろん先ほどのプランのようにLDを一面採光にすれば(LDと洋室2・3の位置を入れ替える)、全室に開口部を施すことが出来たはずですが、せっかくの南面条件の良いプランですし、このような設計になることに違和感はないでしょうね。
まぁ、LDの南側開口部はもっと大きくして欲しかったとは思ってしまいますが…。

専有面積に占める居室畳数割合は70.8%((11.3畳+3.6畳+6.5畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.72㎡)と玄関廊下が一直線で中住戸と大差ない効率性を実現した角住戸のわりには低めな印象ですが、やはり収納が充実したプランで洗面所などにゆとりがあることも影響してのものでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は306万円。洋室1室が行灯部屋であることが考慮された単価なのかもしれませんが、日照・視界良好な南に面した角住戸なので、価格的に先ほどのプランよりも魅力が高いと思います。

設備仕様面は、かなりの少戸数物件のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は321円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが総戸数21戸という小スケールが影響しかなり高額な水準になってしまっています。

エントランス周りなどは前述のように物件スケールのわりに立派な印象でその点においては小スケールであることはあまり気になりませんが、管理形態が「通勤」でなく「巡回」でもこの管理費単価ということで小スケールゆえのランニングコストの高さは少々気になる要素にはなってくるでしょうね。

駐車場は全3台ですが、うち2台は事業協力者用で一般分譲住戸用は身障者用の1台のみとなります。

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