プラウドタワー東池袋【立地に加え、後発タワーも意識したプランニング?】18階83㎡13,000万円(予定)(坪単価約515万円)

プラウドタワー東池袋(東池袋5丁目地区市街地再開発事業)。

東池袋駅徒歩5分(補助81号線開通後は駅徒歩4分)、新大塚駅徒歩9分、大塚駅徒歩11分、池袋駅徒歩14分(東京メトロ。JR線は徒歩15分)の20階建総戸数132戸(非分譲22戸含む)のタワーマンションです。

タワマンとしては小ぶりなスケールの20階建になりますが、塔屋を除いても高さは約70mあり、住戸フロアの階高約3.3mと言うなかなかのゆとりを実現した物件になります。

首都圏のタワマンに限れば二重床がマストと言った状況ですし、ノンタワマンに比べると階高にゆとりがあるケースが多いとはいえ、3.1~3.2m程度のケースが少なくなく、3.3mを越えてくると一定以上の評価が出来る感じですね。

プラウドタワー清澄白河は20階建総戸数132戸ということで偶然か必然かこの物件と全く同じ階建及び戸数になるのですが、高さは約60mと実に約10mもの差がありますね。
また、近年のプラウドタワーにはプラウドタワー木場公園や現在分譲中のプラウドタワー川口などがありますが、それらよりもワンランク上の三次元的なゆとりを確保した物件であることは確かでしょう(プラウドタワー木場公園の下り天井はなかなかパンチ力ありましたし…。)。

まぁ、当物件は立地・ご時世的にかなりのお値段になっていますので、そのぐらいの頑張りは当然とも言えるのですが、どちらかと言うと三次元構造を重視する傾向にない野村さんがこのような頑張りを見せるのは後発物件との兼ね合いも多少はあるのかなと。

まだ時間がかかりそうではありますが、野村さんは東池袋駅直結(予定)で東池袋4丁目2番街区市街地再開発事業において36階建タワマンを建設予定ですし、駅南のクヤクション(ブリリアタワー池袋)の向かいでは住不さんとタッグを組んで総戸数1400戸超の超大規模ツインタワー計画も進行中なので「スケール」や「駅距離」ではかなわないこちらのタワマンはそれ以外の部分で多少なりとも特色を出したかったであろうことは想像に難くありません。
※売りやすくするのはもちろんですが、この施策には購入された方を将来的に後悔させにくくするという効果もあるでしょう。「ここを買わずにあちらを待てばよかった」と購入者に思われてしまうようなデベは「二流」ですよね。ブランディングを維持する上ではこういった配慮はとても大切でまさに売って終わりではないということです。

とは言え、当物件は立地的な魅力もありますね。
現状も都電の線路に面していますし、近い将来補助81号線にも隣接することになるので、そこそこには賑やかになってしまうのでしょうが、多くの住戸は南東側の低層住宅街を向いているのでこういった都心部のタワマンの中ではむしろ落ち着きのある方になるでしょう。

サンシャイン至近、池袋駅徒歩圏の買物利便性は言わずもがな、造幣局跡地には大きな防災公園が予定されており、都心部のタワマンにしては利便性と環境を両立できたポジションになると思います。

子育てファミリーにとっては通学区の朋有小学校が至近である点も嬉しい材料でしょうか。
当物件は60㎡~・3LDK中心のタワマンということでこの界隈にしては落ち着きある立地ということでファミリーに焦点を当てたプランニングが施されています。

後発2物件には分かりやすさやインパクトで大きく劣ってはしまいますが、立地に適したプランニングでこういったプランニングにはやはり野村さんならではの上手さを感じますよね。

公式ホームページ
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お部屋は83㎡の4LDK、南角住戸です。南方向は広範囲に渡り低層建物中心の住居系エリアになっており、この程度の階数でもタワマンらしい眺望が楽しめますね。都電や補助81号線は北西なので影響は最小限ですし、東方向にはスカイツリーも望めることでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなものとなります。
当物件は15階以上をプレミアムフロアとしており専有部仕様に多少の差を設けていますが、突出した面積帯のお部屋があるとかではなく、3~14階の83㎡弱とこの15~20階の83㎡超のプランのみが4LDK、かつ、最大級の面積となります。南角という日照時間の長いポジションということを考慮したプランニングということになるでしょうか。

なお、前述のように通学区の小学校が至近というポジションはこのようなプランニングに少なからず影響を与えているものと思われます。
前述の後発タワマンはその立地条件からしてこちらよりも平均専有面積が小さくなることが確実視されますし、4LDKはあまり設計されないような気がするので、タワマンで4LDKをお探しの方にとっては前向きに検討しやすいお部屋になりそうですね。まぁ、そのあたりを折り込んだ感のある価格設定なのは気になりますが…。

プラン詳細としては、LDの入口付近のデッドスペースが大き目なタイプでLD畳数の若干の水増し感があるのは否定しませんが、先日のプラウド元住吉スクエアのプランのように悪意を感じるレベルではありませんし、純粋な廊下部分はタワマンの角住戸にしては短い方なので、目くじらをたてる必要はないでしょう。

83㎡は4LDKとしてはむしろ小ぶりな面積帯になるのでどうしても1部屋1部屋は小さめにはなってしまいますし、浴室が1620でなく1418である点も残念と言えば残念ですが、キッチンは5畳とワンランク上のゆとりを感じることの出来るものですし、タワマンの角住戸らしく両面にしっかりとした開口部が施されている点も◎でしょう。

南西側は奥行のあるバルコニーが採用されていますし、天井高も2.6m確保された物件なので、実物は図面で見るよりも広がりを感じることが出来るでしょう。下り天井高は2.1mぐらいですので、その影響を受けるサッシ高も突出したものではなく一般的な水準でしかありませんが、近い価格帯のパークシティ武蔵小山ザ・タワー(三次元構造に力を入れる傾向のある三井タワーにしては意外なほど普通)を若干上回るパフォーマンスということになるでしょう。

坪単価は予定価格で約515万円(13,000万円は「100万円単位」です)。前述のように低層階にも大差ないプランが用意されており、そちらは約420万円ほどが予定されているので単価差はそこまでではありませんが、「15フロア程度での2割増」というのは30階建を越えるような高さのあるタワマンを想定した場合には大きな部類(30階建以上の高さのあるタワマンの10階台後半は中層階でしかなく低層階とそこまで単価差が設けられることは多くない。むろん眺望や前建にもよりますが…)になります。

そもそも4LDKがこのエリアでは貴重なことが売りの1つになっているため、4LDKは同階の3LDKプランよりも高く(特に高層階はその傾向が顕著で2割程度も4LDKの方が高いケースもある)、少々足元を見たお値段設定になっている印象にはなってしまいますね。

隈研吾氏デザインの紛れもないランドマークタワーであるクヤクションの中古成約事例ですら500万円を越えるケースはほとんどなかったと記憶しているので、そういう意味でも強気な部類の価格設定にはなると思います。

「中古と大差ないお値段で新築が買えるんです」っていう営業トークは常套句であり、あまりに中古が高騰していると感じる都心部においてはその通りであることも少なくないのですが、ブリリアタワーは区役所下駄履きの超高層築浅タワーであり、比べる相手としては適切ではないのです。

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