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プラウドタワー東池袋【やっぱりこのゴミ置場…、でも1種換気は魅力的】7階60㎡7,400万円台(予定)(坪単価約407万円)
2018-04-05

続けて、プラウドタワー東池袋。

設計・施工は前田建設工業で制振構造が採用されています(この後の東池袋四丁目2番街区も野村×前建です)。
20階建ですので単なる耐震となることもあり得たと思いますが、後発物件はもっとスケール・階建のある大規模タワマンで少なくとも制振(やっぱり免震かね)が採用される可能性が高いので、同じ「タワー」を名乗る以上は制振以上が相応しいでしょう。

なお、当物件はタワマンとしては小ぶりなものにはなりますが、これでも高度利用地区内の容積率の緩和を受けており、そこそこの高さを実現出来たことで敷地内にまずまずの開放感を演出することが出来ています。

空地率は約44%と、20階建に過ぎないためかタワマンとしてはかなり低い水準にはなるのですが、補助81号線の完成と共に四方が道路となるこの地は、周りに高い建物がなく、その歩道と一体となった公開空地も相まってかなり開放感の高いランドプランと言えうでしょう。

公開空地に面した西側には2層吹抜のエントランスラウンジが施され、そのガラス面豊かな設計はタワマンと言えども総戸数132戸に過ぎない物件であることを考えると上々のものと言って良いでしょう。
こういった点や内廊下設計は高額な価格帯を意識した設えと言えるでしょうね。

なお、対照的にいただけないのはやはり各階ゴミ置場(というかゴミ保管庫と書かれている)でしょうか。

やはり高額だったプラウドタワー千代田富士見レジデンスや総戸数204戸とそこそこのスケールのあったプラウドタワー木場公園ですらそうだったので、予想通りではあるのですが、プラウドタワーの各階ゴミ置場はどうしても二重扉を採用したくないようで…。

ディスポーザーがあるので、そうそう生臭いものが出されることはないのでしょうが、小規模タワマンであることを加味してもゴミ置場が小さ過ぎるような印象もありますし、他デベのタワマンの各階ゴミ置場はほぼ例外なく二重となった扉の先に設計されていますので、もっと配慮がなされていても良いように感じます。

むろんタワマンでも小規模なものでは各階ゴミ置場がないこともありますので、この20階建総戸数132戸というスケールからすればあるだけマシということも言えるのでしょうが…。

なお、話は変わりますが当物件のエレベーターホールは北西向き(都電の線路及び補助81号線側)に面しており、ガラス面豊かな設計になっているのは1つの魅力でしょう。
1フロアの大きな大規模タワマン×内廊下設計の場合、設計上、エレベーターホールがフロア中央部になることが多いのでこのような開放感のあるエレベーターホールはなかなか実現しません。

窓を設けられる位置にエレベーターホールがあったとしても視界的に芳しくない方にエレベーターホールが採用されるのが一般的ですので、当物件のような眺望良好なエレベーターホールは余計に魅力に感じますね。
サンウッド三田パークサイドタワーの目の前が東京タワーのエレベーターホールほどのインパクトはありませんが、このレベルのものでもなかなかないです。

前回のプラウドタワー東池袋

公式ホームページ
IMG_1418[1]
お部屋は60㎡の2LDK、北角住戸です。北西には都電の線路と補助81号線、北東には少し先に15階建のシティハウス東池袋と言うポジションです。
線路側だけでなく、全ての開口部に二重サッシが採用されますので、窓を閉めている限りは音の心配はいらないでしょう。

さらに言うと当物件は1種換気が採用されており、室内横壁に吸気口(自然吸気でなく、天井上を通して機械給気になっている)がないので、かなり遮音性が高くなっています。
プラウドタワー木場公園の16階以上も1種換気でしたので、ゴミ置場同様でこのあたりもプラウドタワーらしい仕様と言えるのですが、線路沿いのポジションを加味した結果なのでしょうか???そこまでするような立地ではないと思いますが、良いことなのは間違いないですね。

なお、既にお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、当プランはLDだけでなく洋室1にも床暖房がついています。

現在分譲中のプラウドタワー川口なんかも「どちらかと言うとメインとは言い難い方角のお部屋」だけ寝室に床暖房が設置されており、最近のプラウド特有の施策になります。

この施策の真意は定かではないのですが、当プランのようにノン南向きのお部屋は冬場特に冷えたりしますので(西日が入るので問題なさそうですが…)、1つの魅力にはなるのかもしれません。
寝室として使う場合に床暖房は不要な気がしますが、日中仕事部屋などとして利用する方にとっては非常に嬉しい設備でしょうね。

また、当プランはタワマンの角住戸としてはかなり玄関位置に優れているタイプで柱の影響もほとんどない効率性が最大の売りとなるでしょう。

廊下を短めにしたため洋室2室は共にリビングインではありますが、洋室1はウォークスルーの洗面所に面しているのでLDを通らずとも外に出ることが可能ですし、この2WAYの洗面所動線は非常に便利で魅力的ですね。

さらに、LD北東側の開口部はワイド、かつ、奥行のあるバルコニーに面しているので畳数以上の広がりを感じることが出来るでしょうし、面積以上のゆとりがこのプランにはあると思います。

まぁ、そういう意味では60㎡はむしろ大きすぎるとも言えるわけで、55㎡ぐらいの方が資産価値を保つ上で有用だったような気がしなくもないわけですが…。

坪単価は予定価格で約407万円。当物件はフロア内で南(南東・南西)に面していないのが1戸となっており、当フロアではこのプランがそういった位置づけになるので物件内でもお世辞にも良い位置とは言えないのですが、グロスの嵩みが抑えられることが影響し同階の3LDK住戸に比べると幾分単価高の設定になっています。

シティハウス東池袋は340~350万円のお部屋が多かったので、やはりそれよりは値上がり感がありますが、こちらは曲がりなりにもタワマンですし、このご時世として違和感のない価格設定ということにはなってくると思いますね。
ちなみに、地権者住戸の多くが低層階にありますし、周りに高い建物がなく低層階と言っても条件は悪く無いのでいわゆるパンダ部屋のような価格設定のお部屋はありません。

設備仕様面は、ビルトインエアコンなどのワンランク上の仕様は見当たりませんが、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター(カウンターはキッチンなどと同じく御影石)など一般的なものはそろっています。

なお、15階以上のプレミアムフロアはタイル貼の廊下、キッチン側面まで天然石貼り下ろしなど、数か所のグレードを変えています。

管理費は298円/㎡。小ぶりなタワマンですのでコンシェルジュサービスなどはありませんが、内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらには各階ゴミ置場もついてこの水準ならば悪くないでしょう。

角住戸にも幅のあるFIXサッシ(バルコニーがない部分)がなく、ゴンドラによる定期的(年3~4回が多い)な窓清掃コストがかからないことも影響していると思います。

駐車場は全40台で内蔵型のタワーパーキングになります。



ルフォンリブレ上野根岸【ちょっと大きな珍しいバルコニー】7階38㎡3,618万円(坪単価318万円) | topページへ戻る | プラウドタワー東池袋【立地に加え、後発タワーも意識したプランニング?】18階83㎡13,000万円(予定)(坪単価約515万円)

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