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クレヴィア池袋ウエスト【池袋駅徒歩5分、恵まれた南面条件】9階55㎡6,990万円(坪単価418万円)
2018-04-10

クレヴィア池袋ウエスト。

池袋駅徒歩5分の15階建総戸数64戸のマンションです。

次々と再開発が行われ、年々人気が高まっている池袋駅徒歩5分というインパクトのあるポジションに誕生する物件です。
当物件にもコンパクトプランはありますが、いわゆる投資マンションを除くと駅徒歩5分圏内での供給は非常に限られており、ザ・グランドミレーニアタワー&スイート以来になりますね(今もまだ分譲しているようですが…)。

当物件のアドレスは駅南西部の西池袋2丁目であり、ホテルメトロポリタンのすぐ南側、隣には消防署やブティックホテルもありますので、ターミナル駅徒歩5分なりの賑やかさがあるのは否定しませんが(池袋警察署前の交差点から南西方向に向かっては計画道路も予定されているので将来的に付近の交通量はさらに増える可能性があります)、南側道路の向かいは第一種住居地域、その先は第一種中高層住居専用地域になっていることからも分かるように「駅前の商業地域」と「駅から少し離れた住宅街」のちょうど境となるポジションに位置しているので、全戸南向きとなった当物件はターミナル駅徒歩5分の物件としてはかなり恵まれたものと言えるでしょう。

総戸数64戸とは言っても20㎡台の1Kタイプが24戸、最大でも55㎡というプランニングが採用された物件でそのような恵まれた南面条件からすると少し勿体なく感じてしまったりもするのですが、もう少し目白駅寄りの駅徒歩7分のパークホームズ目白ザ・テラスなどのような落ち着きある住宅街(前述の計画道路が開通すると雰囲気は大分変わるとは思いますが…)に位置しているわけではないのでこのようなプランニングになるのは当然でしょうね。

上り屋敷公園を南に望むパークホームズ目白ザ・フォレストが分譲された2013年当時とはマンション価格が全く異なるものとなっていますし、この立地では伊藤忠さんでなくともこれに近い企画になったはずです。
三井不さんがやったとしたら「パークリュクス」とかね。

当物件のコンセプトやプランニングにはパークリュクスっぽさを感じる部分も少なくありません。

公式ホームページ
IMG_1462[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は豊島区勤労福祉会館のビルがありますが、南側は前述のように低層建物を中心とした住宅街が広がっており、この中層階住戸からは日照はもちろんのこと新宿の高層ビル群までもを見渡せる奥行のある眺望を楽しむことが出来ます。

間取りとしては物件内では最も大きなものになります。
当物件のフロアプランは2~9階と10~15階の2パターンに分かれているのですが、当プランは2~15階全てに設けられており、物件内で最も条件の良いポジションならではのプランニングということになるでしょう。

ただ、プラン形状は少々変わった印象のものになりますね。
内廊下設計でこそありますが、角住戸ながら洋室1室が行灯部屋となったかなり珍しいケースになります。

一瞬、お見合いに配慮した結果、行灯部屋が生じているのかとも思いましたが、西側建物はそこまで至近距離というわけではありませんし、やや苦しさを感じる収納の配置からすると、この行灯部屋は収納を捻出するために誕生したものなのかもしれません。

妻側(西側)に洋室が並ぶこういったケースでは「洋室の間に両洋室の収納を挟む」のが通例なのですが、当プランにおいてそこにボリュームを出し過ぎてしまうと洋室2の南端がもっとLD側にせり出してしまうことになり、廊下が長くなってしまうことなどにも配慮した結果とも言えそうです。

そもそも当物件はスケールがあまり大きくないことが影響してか妻側の柱のアウトフレームがイマイチで、特に南西頂点部の太い柱が専有部の居室配置を難しくしているように思います。

柱位置を工夫したことで比較的幅のあるコーナーサッシを実現出来ている部分があるのも確かで、優れた南面条件を活かすことを意識したプランとも言えるのでしょうが、かなりの高単価帯の物件であることを考えるともっとスッキリしたプランニングを目指して欲しかったという思いは少なからずありますね。

坪単価は418万円。むろん上層階はさらに高くなりますが、中層階でも前述のように十分な視界抜けが得られるため価格差はそこまでではなくこの階でもかなり立派な水準になっています。

確かに「池袋駅徒歩5分×良好な南面条件」はそうそうあるものではなく、希少性が高いのは間違いないのですが、「南向きであること」や「日照良好であること」はファミリータイプほど付加価値にはならないので難しいところではあるでしょうね。

眺望は下手なタワマンよりも優れていると思いますし、スケールあるタワマンにおいてはこのぐらいの大きさの角住戸はなかなかありませんので、そういった点を重視したい方には良いのだとは思いますが…。

なお、前述の同じ西池袋アドレスのパークホームズ目白ザ・フォレストやザ・テラスよりはかなり高額になるのですが、分譲時期が全く異なる上、あちらはファミリータイプ中心、こちらはコンパクトプラン中心と属性が大きく異なる物件ですのでこちらの単価に相場以上の値上がり感があるのは仕方ないことでしょう。
あちらは収用による既存不適格リスクが加味された価格帯という印象もありましたし…。



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