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クレヴィア池袋ウエスト【シェアラウンジ×内廊下】3階28㎡3,590万円(坪単価424万円)
2018-04-10

続けて、クレヴィア池袋ウエスト。

設計は三輪設計、施工は合田工務店で、なんと直床です…。
前回の記事で当物件のコンセプトやプランニングが「パークリュクス」に似ている(?)と申し上げましたが、むしろ「ザ・パークワンズ」の方が相応しいのかもしれません。

三菱地所さんのパークワンズは首都圏の都心部では非常に珍しい直床マスト(今のところ)な設計で当物件と同じような単価帯の物件では数少ない直床のマンションとなります。

ザ・パークワンズ芝公園の記事で言及したようにコンパクトプランばかりで構成された物件においては将来的な大規模リフォームが必要になることは想定しにくいですし、実用面でのデメリットは特段ないとは思うのですが、あのフカフカの歩行感はやはりこの価格帯の物件には相応しくないなぁ…と。

ただ、その一方で共用部のデザインなどにおいては高額な価格帯を少なからず意識している印象です。

エントランス脇に設けられたシェアラウンジは貸切ることも可能なはやりのサードスペースで、シンボルツリーのある隣接するコンフォテラスと共に当物件の売りの1つとなっています。

エントランス周り同様にかなりお洒落な空間で20㎡台の1Kタイプの購入者(もしくは入居者)にとっては特に魅力的なものになるとは思うのですが、お洒落過ぎる(?)がゆえかいわゆるスタディスペースなどと考えると少々使いづらそうなのが少々気になりますね。

スペースの大きさのわりにいわゆるデスク的なスペースが少なく、他人同士が1つの空間で心地よくパソコンなどをするにはあまり居心地がよろしくないような印象なのです。
どちらかと言うと貸切利用を想定したスペースということになるのだと思いますが、ミニシンクがあるとはいえ、そこまで大きなスペースではありませんし、少々中途半端なものになってしまっているような…。

前回のクレヴィア池袋ウエスト

公式ホームページ
IMG_1461[1]
お部屋は28㎡の1K、南向き中住戸です。低層階ではありますが、細い道路を挟んだ南側は2~3階建の戸建住宅なので圧迫感などは皆無で日照的にも何ら問題のないポジションになります。

前回の記事でも述べたように当物件は2~9階と10~15階で異なるフロアプランが採用されており、2~9階の中住戸は全てこのような20㎡台の1Kタイプになっています。

わざわざ詳細について言及するまでもないごくごく一般的な1Kタイプになるのですが、よくある25㎡の1Kタイプよりも一回り大きな面積となっており、洋室が9.1畳と珍しいほど大きなものとなっているのは1つのポイントとなるでしょう。

同じ1Kタイプである以上は洋室が多少大きくなろうとも賃料水準はそこまで変わってはこないものなのでこの「ゆとり」は必ずしも良いこととは言えないのですが、当プランの大きな特徴の1つにはなるでしょうね。

なお、当物件は内廊下が採用されていますが、内廊下はかなりコンパクトな設計で、このプランの玄関をご覧いただくとお分かりのように共用廊下から玄関ドアがほとんどセットバックされていないがためにドアを出た先がモロに共用廊下になってしまっています。

内廊下に窓が施されているケースは珍しくそういう意味では好感が持てますし、全戸南向き(共用廊下は北側一直線なので通常は外廊下が採用されることが多い)ながら内廊下を採用していること自体が立派だとも思うのですが、このような単価帯の高額物件であることを考えると玄関周りにはもう少し配慮が欲しかったなと…。

なお、バルコニーの戸境がいわゆるペラボーではなくコンクリ壁になっておりプライバシー面で優れているのは良い材料です。

坪単価は424万円。一昨年駅徒歩4分で分譲されたメイクスデザイン池袋やコンシェリア池袋マスターズゲート(いわゆるワンルーム投資マンション)は坪単価約430~450万円台中心でしたし、20㎡台のプランである以上は低層階でもこういった水準になるのは至極当然のことでしょう。

前述のように1Kタイプにしては専有面積が大きいがゆえに賃料単価をそこまで高くは出来ないであろうことが予想されはするのですが(南面条件の良さも賃料単価にはそこまで反映されないもの)、20㎡台が存在する物件でこういったシェアラウンジのような共用部を有しているケースというのは多くはないので、そこは賃料面においても長所の1つとなるでしょう。

設備仕様面は、コンパクトプラン中心のマンションであるためディスポーザーはついていませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板など(いずれも1K除く)はそろっています。

ワンランク上の設備仕様は見当たりませんが、玄関だけでなく廊下もタイル貼にするなど都心部の高額マンションなりにデザイン面はまずまずですね。

管理費は332円/㎡。ディスポーザーはありませんが、ファミリータイプ換算では総戸数30戸を下回るぐらいのスケールしかないながらも内廊下を採用した物件なので、もっと高くなるのかと思いましたが、案外普通の水準に抑えることが出来ています。

むろんスケールにもよりますがパークリュクスシリーズでは400円/㎡を下回るケースはほとんどありません。

駐車場は全7台で身障者用1台のみが平置で残りの6台が機械式になります。



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