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プレシス北沢公園【22年ぶりの駅徒歩2分を上回る駅徒歩1分】5階65㎡8,830万円(坪単価451万円)
2018-04-28

プレシス北沢公園。

東北沢駅徒歩1分、代々木上原駅徒歩11分、下北沢駅徒歩12分、笹塚駅徒歩14分の地上5階地下1階建総戸数28戸のマンションです。

昨年分譲されたオープンレジデンシア下北沢イーストテラスよりも下北沢駅までの距離は若干遠くなりますが、約22年ぶりの東北沢駅徒歩2分という稀なポジションだったオープンレジデンシアよりもさらに稀な駅徒歩1分という点は強調できますね。

小田急線の地中化により駅周辺・線路周辺はさらなる開発が進むことは確実で、それに伴いこれまでマンション供給が少なかったこの界隈のマンション供給が盛んになってくることも考えられますが、これまで供給が少なかった分(下北沢駅界隈も同様)、ニーズは十分にあると思われますし、今後が楽しみなエリアの1つになってくるでしょう。

当物件はオープンレジデンシア同様に駅近ながら落ち着きある環境で、この界隈では大きな北沢公園が斜向かいという点も少なからず魅力となりそうですね。

公式ホームページ
IMG_1453[1]
お部屋は65㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地南端に位置しているので、北西方向の北沢公園は望みづらいポジションではありますが、全戸西向きの物件内において唯一南に面したお部屋になりますし、この上層階住戸はいずれの方角の前建をも超える高さにありますので、日照だけでなく視界抜けも得られる贅沢なポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、前建との距離が確保できている西面に全プランを集めているため、限られた西面のスパンを複数住戸で分け合うがゆえに各戸のプランが限られたものとなってしまっているのが残念なのですが、そのハンデを補うべく西面には連窓サッシが採用されていますし、南面(妻面)の開口部も一般的な物件に比べかなり充実させることが出来ている点も評価してよいでしょう。

なお、注意すべきはLDの入口付近のデッドスペースでしょうか。
65㎡の実質3LDKという小ぶりなプランながらもLDKで14.8畳という意外なほどの大きさを確保できているわけですが、LDドア位置をご覧いただくとお分かりのように事実上の廊下部分を含めた畳数表示ですので、実際のLDは数字からは受ける印象以上に狭く感じる可能性が高いでしょう。

角住戸なのである程度廊下が長くなるのは仕方のないことですし、当物件は壁式構造が採用されているのでラーメン構造の物件とは異なり柱の食い込みがないのは好材料ですが、浴室は1317、収納も最低限ということでやはり65㎡なりのプランということにはなってくると思います。

キッチンはL字型でこの専有面積のプランにしてはゆとりがある方で、シンクの正面方向に開口部が設計されているあたりも上手だとは思いますが…。

坪単価は451万円。オープンレジデンシア下北沢イーストテラスの日照及び視界抜けの得られる上層階角住戸は420万円ぐらいでしたので、こちらの方が大分高いですね。

面積帯・ブランドも大差ない物件なので同じぐらいの水準になるのかと思っていましたが、予想していたよりも強気な設定でした。

駅徒歩1分というインパクトを考えれば無茶な水準とまでは言えませんが、40~50㎡台ならまだしも60㎡台中盤のそこそこグロスの嵩むお部屋でのこの単価設定は少々意外でしたね。



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