プレシス北沢公園【この面積だとやっぱりウナギな感じに】2階47㎡5,850万円(坪単価416万円)

続けて、プレシス北沢公園。

設計は西尾建築設計、施工は吉原組で、前回の記事で書いたように壁式構造が採用された物件になります。

一建設さんは壁式構造を採用することの多いデベロッパーですが、当物件は6フロアに渡る物件でそこそこの高さがあるので壁式構造の採用はやや珍しい部類になると思います。

プレシス参宮橋は5フロアの壁式構造であると同時に耐震等級2を実現していたので、当物件はそういった面では残念ながら強調できないのですが、その反面、連窓サッシを採用して開放感を高めているのは評価できる点でしょう。

プレシス船橋大神宮下では「完全アウトフレーム×連窓サッシ×ウォールドア」が導入されていたぐらいですし、他のデベロッパーのこの価格帯の物件であれば連窓サッシになっているのは当然と言うべきレベルでしかないのですが、プレシスシリーズとしては珍しいケースと言って良いでしょうね。

なお、壁で支える必要のある壁式構造での連窓サッシ(壁面積が減る)の採用は耐震性とトレードオフの関係になると思うので気になる方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件は前回の記事で書いたように各戸のスパンが限られている(全戸西向きなので各戸はナロースパン)ことで戸境壁の面積がかなり大きくなっているので、そこに関しての違和感はないですね。

デザイン面に関しては、外壁タイルをツートンカラーにするなどの工夫は見受けられますが、総戸数28戸の小規模物件ですし、エントランス周りなんかもかなりシンプルですね。

変にゴテゴテしたデザインになっておらず、色味などは上品でいいと思いますが、坪単価400万円を超えるお部屋が大半のかなりの高額物件であることを考えると共用部にはもう少し見どころがあって欲しかった印象にはなるでしょう。

当物件と同じ駅徒歩1分で価格帯的にも規模的にも似たプレシス都立大学はここよりも印象に残る設計及びデザインになっています。

前回のプレシス北沢公園

公式ホームページ
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お部屋は47㎡の2LDK、西向き中住戸です。部屋番号は20×ですが、建築基準法上の1階住戸でエントランス階のお部屋になります。そのため、視界抜けは得られませんが、道路の向かいは戸建なので圧迫感はほとんどなく、南西方向からは日照を得ることもできるでしょう。

間取りとしては、物件内で最もコンパクトなものでプレシスらしい狭小2LDKとなります。
近年はプレシスシリーズに限らず狭小トレンドが強まっているのでこのぐらいの面積帯の2LDKはボチボチ誕生してはいるのですが、まだまだ多いとは言えないですね。

当然この面積帯では住宅ローン控除は適用出来ませんし、駅徒歩1分であることを考えると40㎡前後の1LDKプランで良かった印象すらあるのですが、駅徒歩1分ながらも落ち着きある立地であることを考慮してのものなのかもしれません。

なお、モリモト、大京、そして三菱地所さんなんかまでもが都心部でのコンパクトマンションの供給(ここで言うコンパクトとは20㎡台のこと)を強める状況下において、プレシスシリーズは安易にコンパクト路線を強めておらず頑張っている印象ではあったのですが、プレシス文京江戸川橋は30㎡程度のかなり小さなプランが多かったですし、最近リリースされたプレシス本駒込では25㎡の1Kタイプを複数用意するなど、ついにプレシス(一建設)さんも今の相場に限界を感じてしまっているのかなと…。

都心部のマンションで利益を捻出するには(「土地の仕入競争で勝つためには」とも言う)、多かれ少なかれコンパクトマンションを企画せざるを得ないような状況になっている印象があり、非常に忌々しき事態に陥っているなと感じる今日この頃です…。

さて、話がそれ気味なのでプランに戻りましょう。
当プランは専有面積が小さい分、ナロースパンになっておりかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっているのが残念に感じます。

奥行が生じてしまっていることで専有面積のわりには廊下が長い上、LD入口付近には実質的な廊下部分がかなり大きく生じてしまっています。

ベッドルームの引き戸を開け放つことでその中途半端なスペースが多少なりとも活きてくる印象にはなりますが、どうしても勿体ない印象にはなってしまいますね。

スパンが確保できずキッチンが「縦」になってしまったがゆえにこういったスペースが生じてしまうのです。

47㎡の2LDKにしては居室畳数はそこそこの数字になっているのですが、そのようにLDは事実上の廊下部分が大きめですし、収納も最低限という印象になるでしょうか。

坪単価は416万円。専有面積を絞っている影響も多少はあるのかもしれませんが、低層階ながら400万円を超えており、やはりオープンレジデンシア下北沢イーストテラスなどと比べ強気に感じる水準になっています。

設備仕様面は、小規模なためディスポーザーがないのは仕方ないところですし、それ以外は食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど違和感のないものがそろってはいるのですが、デザインに関していえば浴室照明がダウンライトでなくブラケットタイプなのはいただけないですね。

この価格帯の物件でのブラケットタイプはまず見かけることはありません。

プレシスシリーズでは多くないガス式の床暖房を採用しており(プレシスは基本電気式です)、そこいらへんは価格帯を考慮しているようですが…。

管理費は392円/㎡。外廊下でディスポーザーもありませんが、かなり高額な水準になってしまっています。小規模であることが強く影響しているのは間違いありませんが、それでも350円/㎡以内には抑えて欲しかったところですね。

駐車場は全4台で1台のみが平置、残りの3台が機械式になります。

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