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ライオンズ早稲田ミレス【珍しい立地でプランも良好だが、価格は…】8階45㎡5,740万円(坪単価422万円)
2018-04-16

ライオンズ早稲田ミレス。

早稲田駅徒歩7分の12階建総戸数42戸のマンションです。
都電荒川線の早稲田駅から徒歩3分の大隈商店街の中に位置するかなり珍しいポジションの物件となるでしょう。

目の前が早稲田大学というポジションで平日の日中は早稲田の学生で溢れるポジションになります。

学生が沢山いるので落ち着きのある立地とは言い難いのですが、新目白通りからはしっかりと内に入ったポジションで土日は悪くなさそうです。

お隣のアトラス早稲田の杜のように大隈庭園方向を望むことの出来ないポジションなのは残念ではありますが、20㎡台の賃貸ニーズは間違いなく旺盛なエリアとなります。

設計はトータルブレイン、施工は日広建設です。トータルブレインはヴィークコートシリーズ、最近ではリビオレゾン東陽町ステーションプレミアなどの実績が目立ちますね。

デザイン面は基壇部の大判御影石貼、バルコニー周りのアルミシルバーの格子が好印象で、コンパクトプラン中心のマンションにしては素敵なものとなっている印象です。

南條デザインのライオンズ浅草橋ミレスもなかなか良い出来でしたが、こちらも負けず劣らず素敵なものになりそうです。

高額な坪単価からするとこのぐらいやって当然という印象ももちろんありますが、当物件はスケールからするとゆとりあるエントランスホールを実現しているのも評価出来る点で、杜の中のリビングルームをテーマにしたというラウンジスペース(WiFiあり)にもセンスの良さを感じることが出来ますね。

公式ホームページ
IMG_1456[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南西角住戸です。少し先には早稲田大学の立派な3号館があるので、視界的な影響はありますが、日照的には何ら問題のない良好なポジションになります。

間取りとしては、物件内では2番目に大きなものになりますね。
ミレスシリーズと言うことで25~30㎡が中心になっており、上層階に2戸だけ設けられた55㎡のお部屋を除くとこのプランが最も大きくなります。

とは言え、45㎡ながら1LDKでなく2LDKが採用されており、このご時世らしいかなり狭小感の強いものにはなるのですが、小規模物件のわりには柱の食い込みがマシな方ですし、コンパクトに纏めた玄関廊下は絶品と言って良いレベルでしょう。

クランクインなのでプライバシー面も悪くありませんし、無駄な面積を抑えたことで専有面積のわりにはしっかりとした居室畳数が確保出来ている印象のあるプランになります。

収納は少々少なめな印象ですし、浴室も1317ですらなく1216なのは残念ですが、LDKで優に10畳以上確保出来ているのは立派ですし、洋室2の引き戸が物入の前にきれいに開け放つことが出来るようになっているため、広々LDKの1LDKとしても何ら違和感なく使えるのはとても良いですね。

南面の柱が完全にアウトフレームされていないのは残念ですが、十分に及第点は挙げられるプランでしょう。

坪単価は422万円。同階水準の25㎡は坪単価450万円を越えていますので、いわゆる投資向けのワンルームタイプ(1Kタイプ)よりは控えめな水準ではあるのですが、それでも少々高額な印象がありますね。

東京メトロ早稲田駅徒歩2分という駅近ポジションで分譲中のラコント早稲田は400万円前後中心という水準で、駅距離の差を考えるとこちらの方が明らかに高く感じますし、20~30㎡台はさておき、40~50㎡台はもう少し単価を抑えた価格設定が相応しかったように思います。

お隣のアトラス早稲田の杜は2013年の分譲なので今の高騰する市況下で供給される当物件にとっては少々酷な比較対象にはなりますが、アトラス早稲田の杜は当物件同様のコンパクト目のプランであっても大半が坪単価300万円未満の価格設定でしたので、このご時世の分譲であることを加味しても少々強気な印象にはなってしまいますね。

確かに珍しい立地条件ではありますが、この広さの学生ニーズはけして多くはないでしょうし、この価格では利回りも当然低めにはなってしまいますよね。

むろん40~50㎡台は実需で検討されている方もいらっしゃると思いますし、エリアや物件属性によってはむしろ魅力ある面積帯でもあるのですが、このような単価にお目にかかれるような立地及びエリアとは思っていなかったので少々驚いたというのが正直な感想になります。

設備仕様面は、小規模ゆえにディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりません。
廊下がタイル貼なのも40㎡以上プランのみですし、その40㎡以上のプランでさえもトイレに手洗いカウンターがないというのはいかがなものかと…。

管理費は約400円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、小規模物件であることが影響してかかなり高額な水準になってしまっています。
なお、ライオンズ浅草橋ミレス同様にこちらもライオンズマイボックスが搭載されているのは魅力ですね。

ちなみに、駐車場はありません。



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