ネベル戸越公園【小規模ながら見所十分のランドプランとデザイン】3階56㎡5,898万円(坪単価348万円)

ネベル戸越公園。

戸越公園駅徒歩3分、中延駅徒歩6分、西大井駅徒歩10分の12階建総戸数33戸のマンションです。

当ブログでは取り上げるのが初めてになりますが、このネベルシリーズは昨年から誕生しているタカラレーベンのコンパクトマンションブランドになります。

第一弾は蕨市のマンションでしたが、第二弾は巣鴨、そして第三弾はこことやはりコンパクトマンションらしく基本的には23区内での分譲となるようです。
この後には勝どきなどでも予定しているようでモリモト、大京、サンケイビルなどと同様でタカラレーベンさんもやはりコンパクトマンションの供給をしないことには利益を確保しづらくなっているようですね。

なお、最寄駅は大井町線の戸越公園駅で都心直通とは行きませんが、中延駅と西大井駅も徒歩10分圏内で利用可能なコンパクトマンションにも適したポジションと言えるでしょう。

駅近ながら落ち着きのあるポジションですし、南面条件も良好、さらに言うと小学校も近いポジションになりますので、ファミリータイプのニーズも十分にあったと思われるのですが、コンパクトプラン中心でも総戸数33戸という小スケールが設計面に影響を及ぼしたであろうことは想像に難くはありません。
※戸越公園駅界隈ではタワマンを含む再開発が進行中ですので、投資ニーズも考慮してのものなのでしょう。

戸越公園駅の北側ではブリリアが立て続けに早期完売をさせており、それらはここほどではありませんが同様に小規模だったことを考えるとレーベンシリーズでの分譲という選択肢もあったとは思いますけれどもね。

設計はデベロップデザイン、施工はライト工業です。
デベロップデザインはレーベンでの実績が豊富な会社さんですし、近年のレーベン同様にかなりデザイン面に力を入れた物件という印象になりますね。

間接照明と木目調の素材により雰囲気のあるエントランスホール内も良いですが、特筆すべきなのは外観デザインで、特にバルコニー手摺に配された鋳物調のオリジナルなデザインはかなり素敵ですね。

なお、敷地面積400㎡ちょっとに過ぎない小規模物件なので、一般的には「高さを出せてはいても空地はそれほど確保出来ない」ものなのですが、当物件は建築面積約180㎡と優に50%を越える空地率を実現しているのが素晴らしいと感じます。

エントランスは道路からしっかりとセットバックした位置にありますし(アプローチのインターロッキングも良い)、シンボルツリーなども施された敷地周りのグリーンもスケールからすると高く評価出来る点ですね。

なお、この物件はあえて南東向きを避け、隣接建物の影響のある南西と北東にメインバルコニーを設けているようですが、なぜなんでしたっけ???
南東方向至近に高層の計画なんてありましたっけ???

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南角住戸です。西方向道路の向かいには11階建のベリスタ戸越公園の影響がありますが、それ以外は低層建物で構成されているので、低層階でも魅力あるポジションになります。
なお、目の前が交番なので低層階でも安心でしょう(笑)。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。
当物件は1フロア3戸中2戸が30㎡台中盤、残りがこのお部屋で50㎡台中盤という構成なので、条件の良いポジションなりにそこそこの大きさが確保された形になります。

1フロア3戸の小規模物件ゆえか柱の食い込みがかなり顕著で、柱による面積消費が大きいのは少なからず気になりますが、それ以上に気になるのが玄関とエレベーターの位置関係でしょうか。

玄関ドアもエレベーター側に開くようになっているので、ドアを開けた際にエレベーター待ちの方がいると玄関の中が丸見えになってしまいます。
こういった小規模物件ではけして珍しいことではないのですが、少々配慮に欠ける造りであるのは確かでしょうね。

玄関はクランクインになっているので奥が見えてしまうわけではないのが救いですが…。

また、南東側の開口部がかなり限定的なのもやっぱり残念ですね。
将来的に高い建物が立ったとしても、道路を挟んでいるのでそこまでお見合いが気になるようなことはないでしょうし、なぜにこんなに開口部を制限してしまったのか疑問でしかありません。

角住戸の良さをほとんど活かすことが出来ておらず、勿体ない印象が強いです。

坪単価は348万円。ブリリア品川戸越パークスの低層階と同様の水準でそのあたりを意識した値付けなのではないでしょうか。
ただ、あちらも小規模とは言え、こちらよりは大きくブランド感もありますので、もう少し抑えめになっていてしかるべき印象はありますね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感も見当たりませんが、タカラレーベンの物件らしく浴室周りは充実していますね。

マイクロバブルトルネード、ナノシャワー、浴室テレビ、そしてフラットラインLED照明と浴室周りは一般的な物件とは全く異なるものになっています。
なお、食洗機はなく、トイレはキャビネット型になります。

管理費は286円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、コンパクトプラン中心の総戸数33戸という小スケールが影響してか少々高額な水準になっています。レーベン青砥なんかと同様でソコポスが導入されているのは魅力ですね。

駐車場は全2台でいずれも平置になります。

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