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ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂【ザ・ガーデンズの後発の宿命】9階85㎡6,538万円(坪単価256万円)
2018-04-17

ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂。

志茂駅徒歩6分の総戸数500戸の大規模マンションです。
住居棟は15階建総戸数399戸のサードスクエアと11階建総戸数101戸のフォーススクエアの2棟構成で、そのほかに2階建のクラブスクエア(共用棟)があります。

志茂駅の東側、隅田川至近の低地にはなりますが、約18,000㎡という広大な敷地を有する物件でそのスケールを活かし、赤羽駅までのシャトルバスの運行(平日の朝夕)も予定されています(分譲開始時点では予定されていなかったのですが、販促の一助として導入されました。シャトルバスについては次の記事でも追記します)。

当物件は、ザ・ガーデンズ東京王子というこちらよりも大きなスケールを持った話題性抜群の物件の後発と言う立ち位置で、それと比べると立地・スケールでかなわないがゆえに地味に映ってしまっている部分もあるかと思うのですが、ザ・ガーデンズ東京王子がなかったらもっと注目されていたであろう類まれなスケールを持った物件であるのは確かです。

ザ・ガーデンズ東京王子は2016年のマンションオブザイヤーにしたぐらい優れたパフォーマンスの物件ですので、そこにかなわないのは仕方のないことですし、こことガーデンズに限らず最も大切なのは「価格とパフォーマンスのバランス」になりますので、当然ながらここも価格次第ということになるでしょう。

ザ・ガーデンズ東京王子は超大規模だったがゆえに販売に勢いをつけるべく序盤のエアリーコートの価格に値ごろ感を出したことが功を奏し、864戸という凄まじい戸数を1年ちょっとで完売させてしまいましたが、後半のカームコートのお値段はパフォーマンスなりというかエアリーコートよりもかなり高額な水準になってしまっていたので当物件の検討者層との予算の差は少なくないでしょう。

そもそも前述のように当物件の最寄駅は志茂駅ですが、赤羽駅までのシャトルバスが運行予定なので、赤羽駅界隈を日常的に利用したい方にとってはこちらの方に魅力を感じることが出来る部分もあるでしょうね。

最近、なでしこ小学校(通学区)の新校舎が志茂駅前に完成したばかりで、新しい校舎にお子さんを通わせることが出来るというのも良い材料の1つかもしれません。

公式ホームページ
IMG_1457[1]
お部屋はサードスクエアの85㎡の4LDK、南東角住戸です。周囲には高い建物のないエリアなので中層階以上となるこのお部屋からは隅田川・荒川ビューやスカイツリービューなど開放感抜群の眺望を楽しむことが可能です。
日照的に最も人気の南東角であると同時にこの眺望を楽しめるというのはなかなか贅沢ですね。

間取りとしては、そのような魅力的なポジションゆえに物件内では大きめのプランになっていますが、やはり基本プランは3LDKでなく4LDKになっています。

一昔前であれば4LDKは90㎡を越えるぐらいの大きさであっても何らおかしくなかったのですが、このご時世ではやはりこのぐらいの大きさが価格(グロス)的に限界なのでしょうね。

ただ、玄関前に門扉付のポーチがあるのは嬉しいですし、角住戸にしては効率性を意識したプランニングという印象で全体的にバランスよく纏めることが出来ているように思います。

浴室が1620でなく1418なのは残念ですが、収納は違和感のない水準ですし、洋室は最低でも5畳確保、かつ、形も良好と出来ているのは評価出来る点でしょう。

一方で残念に感じるのはやはり開口部が地味な点ですね。
前述のように東方向の眺望にも魅力ある物件ですし、開放感のあるポジションの角住戸であることを考えるとせめて南面の開口部は連窓サッシであって欲しかったと思ってしまいます。

コーナーの柱をオフセットすることでコーナーサッシを実現していたザ・ガーデンズ東京王子はかなり特殊なケースなので、同じ長谷工設計・施工とは言えそれと同じパフォーマンスを実現するのはコスト的に厳しい面があったことは想像に難くはありませんが、ポジションの良い当住戸の価格はザ・ガーデンズ東京王子のエアリーコートとはそれほど大きさ差がないことを考えるともう少し頑張って欲しかったという思いが少なからずありますね。

また、洋室4の引き戸が完全に開け放つことが出来るようになっていない点も勿体なく感じます。場面次第で3LDKとしても気軽に使えるプランになっていると良かったでしょう。

なお、廊下の幅が玄関寄りとLD寄りで異なっていることから分かるように玄関周りにワンランク上のゆとりが設けられている点は素晴らしいと思います。

坪単価は256万円。前述のようにリバービューも望める物件内でも優れたポジションゆえにそこそこの単価設定にはなっています。
ただ、サードスクエアは南北に長い敷地形状が影響した結果、南向き住戸よりも西向き住戸の方が多くなっており、南向き住戸率が高くないことを加味すると違和感はないでしょう。

物件内でも4LDKは多くないですし、こういった条件の良い角住戸は本来もう少しプレミアムを乗っけることが出来ていてもおかしくないのですが、6,000万円を越える水準になるとザ・ガーデンズとの競合が強くなり(昨秋の第1期時点ではガーデンズもまだ販売中で競合していましたし、ガーデンズにより需要を奪われてしまっている水準とも言える)、当物件のケースにおいてはこれ以上の水準にすることは難しかったということでしょう。

このお部屋に限らずザ・ガーデンズの存在がなければもう少し強気な価格設定になっていた可能性すらあったと思います。



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