ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂【23区内駅徒歩6分で200万円~】2階69㎡4,878万円(坪単価235万円)

続けて、ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂。

設計・施工は長谷工で直床です。ザ・ガーデンズとの比較ばかりで恐縮ですがあちらも直床ですし、同じオイコスブランド(三菱×長谷工のブランド)で価格帯も近いザ・パークハウスオイコス金沢文庫も直床なので違和感はないでしょう。

外観デザインに関しては、金沢文庫同様にアルミルーバーとガラスパネルを使い分けすることで多少なりとも動きを出すことが出来ていますし、敷地面積約8,000㎡に総戸数323戸の金沢文庫に対し、こちらは18,000㎡超に総戸数500戸というさらなる敷地のゆとりがあり、随所に設けられたその豊かな緑にも大きな魅力を感じることが出来ます(植栽はなんと約27,000本)。

なお、サードスクエアとフォーススクエアの間には東西に貫く道路があるのですが、その南北にSHIMOセントラルパークと名付けられた大きな公開空地が施され、当エリアの顔となることが確実視されます。

飾り柱にも高級感を感じることが出来るサードスクエアのエントランスゲート周りは特に素敵ですし、それ以外のクラブスクエアやサブエントランスの緑豊かなアプローチなんかにも見所がありますね。

一方、緑が多いとは言っても空地の多くは駐車場やサイクルポートとして消費されているのも事実で、こちらよりもスケールのあるザ・ガーデンズ(その名の通りかなり豊かなガーデンが施され、敷地西側は既存の桜並木が圧巻)と比べるとやはり相手が悪い感じにはなってしまうのですが、当物件も総戸数500戸なりのパフォーマンスを実現出来ているのは間違いなく、これだけ大きな敷地が開発されることで周辺の雰囲気はかなり変わってくるはずです。

実際、周囲ではこの物件以外にもいくつか建築計画があがっていますし、こういった大規模開発の周囲にはコバンザメのように開発が行われることが少なくないので、数年後には街並みがかなり変貌するのではないでしょうか(これは、この物件の開発前後で少なからず周辺の地価が上がり、土地を手放す人が出てきやすくなることにも起因している)。

なお、クラブスクエア(共用棟)にはスタジオルーム、ランドリールーム、エクササイズルーム(トレーニングマシーン)、DIYルームなどがあります。
ちょっとクセのある共用施設ですが、ホームページにも「部活動のようにワクワクする」と書かれているぐらいなので(ランドリールームってワクワクするのかな(笑))、特徴ある共用施設で他物件との差別化を図る意図もあるようですね。

むろん総戸数500戸の大規模物件ですので、パーティールーム、キッズスペース、ゲストルームカフェラウンジ・テラス、ブックラウンジなどの一般的なものも用意されており、特にラウンジやエントランス周りの共用部のデザインはこの価格帯の物件にしては高級感がある印象なの良い材料でしょう。

前回のザ・パークハウスオイコス赤羽志茂

公式ホームページ
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お部屋はフォーススクエアの70㎡弱の3LDK、南東向き中住戸です。全戸南東向きの板状マンションであるフォーススクエアの西側から3番目に位置したプランで、南西方向にはサードスクエアの住棟が視界に入ってきますが、正面南東方向や東方向には前述のSHIMOセントラルパークがあり、その先もサードスクエアのサイクルポートになるので、前建までの距離はかなり確保された低層階でも日照良好なポジションになります。

間取りとしては、フォーススクエアの中では最も小さなものとなりますが(サードスクエアは65㎡~でもう少し小さなものもある)、それでも70㎡近く確保出来ており、プラン的にも無駄の少ない好感の持てるものです。

一般的な縦長リビングの田の字プランではありますが、玄関と洋室1が共用廊下からセットバックされた位置に設計されているのが秀逸で、そのようになっていることで玄関前にアルコーブ的なゆとりが生まれるだけでなく、洋室1への柱の食い込みが抑えられるというメリットも生じています。

洋室2はかなり形が歪ですし、先ほどのプラン同様にバルコニー側の開口部に連窓サッシが採用されていないのは少々残念に感じてはしまうのですが(洋室3の引き戸の開きがイマイチなのも同様)、バルコニーはしっかりとした奥行がありますし、価格帯からすると悪くないものと言って良いでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は72.8%((11.1畳+3.2畳+6.2畳+5.3畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷68.55㎡)と田の字中住戸としては標準的な水準になりますが、収納もわりと充実しているので効率性的にも標準以上と言えるでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は235万円。低層階ながらSHIMOセントラルパークを望む日照及び視界良好なプランということで、サードスクエアの西向き住戸ほどは安くはありませんが、目の前がサードスクエアの敷地ということで半永久的に南面環境が保たれることを考えれば致し方ない水準でしょうか。

ちなみに、サードスクエアの西向き住戸は坪単価200万円ほどからの価格設定で、「23区内×最寄駅まで徒歩6分」というポジションからすると昨今の相場下においては底値に近いものになるでしょう。

500戸というかなりの数を売らねばならないこと、ガーデンズの後発というタイミングだったこと、が少なからず影響したと思われます。

500戸もあると完売後も中古の売り出しは少なくないでしょうし、物件内で条件の芳しくないお部屋を購入することに全く不安がないかと言えば嘘になりますが、大規模物件ならではの共用部の魅力があるのは確かで、都心へのアクセス良好な新築のファミリータイプが4,000万円ちょっとで手が届くという価格水準は大いに存在意義があるものと思われます。

設備仕様面は、大規模物件ゆえにディスポーザーがついているのは良いですし、食洗機もついています。
なお、水回りの天然石天板仕様はありませんし、浴室照明もダウンライトでなくブラケットタイプとなっているあたりは「価格なり」という感じで仕方ないところではあるのですが、トイレがキャビネット型ですらなく古めかしさのあるタンクタイプなのはちょっと残念ですね。

管理費は252円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーに加え、コンシェルジュサービス、さらに赤羽駅までのシャトルバス運行を予定しているがゆえにやや高めの水準になっています。

シャトルバスを利用する機会があまりない方にとっては少々割高感のある水準になると思うので(シャトルバスは利用するごとに料金が発生しますが、それだけで賄えるわけはなく、管理費を介して実質的に全住戸で負担していることになる)、シャトルバスが将来的になくなってしまうというリスクを想定しておくべきかもしれません。

そもそも、シャトルバスは前回の記事でも申し上げたように当初から予定されていたものではなく、販促のために途中から導入したもので最寄駅の志茂駅まで徒歩6分という立地条件からするとシャトルバスの運行は少々違和感があるのです。

最寄駅まで距離のある物件の場合、住民の多くがバスを利用するので反対派は少ないでしょうが、この物件の場合は下手に最寄駅が近いので管理組合の収支次第(将来の修繕費用次第とも言う)では、シャトルバス反対派が少なからず出てくるであろうことが否定出来ません。

駐車場は全194台で身障者用2台を含む119台が平置、残りの75台が機械式になります。
台数はこのご時世なりでけして多くはありませんが、それ以外に来局用が5台、カーシェア用が1台、レンタカー用が1台あり、大規模物件らしく様々なニーズに応えてくれそうなものになっています。

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