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デュオヴェール大森山王【駅までは約半分がアーケード】4階55㎡5,998万円(坪単価360万円)
2018-04-19

デュオヴェール大森山王。

大森駅徒歩11分、平和島駅徒歩16分の5階建総戸数40戸のマンションです。

駅距離は少々ありますが、駅までの道程のほとんが池上通りになるポジションで、その半分程度は池上通り沿いのウィロード山王商店街のアーケードとなるので、雨の日でも比較的快適でしょう。

線路はわりと近いのですが、隣接しているわけではありませんし、池上通りから内に入った落ち着きある住宅街というポジションで、周囲は低層建物ばかりの南東角地という敷地条件も悪く無いですね。

駅距離や周辺環境からするとファミリータイプ中心の分譲となっていてもおかしくなかった印象なのですが、デベロッパーのフージャースさんはここ数年都心部ではコンパクトプラン中心のこの「デュオヴェール」シリーズしか分譲しておらず、都心部では「コンパクトプランを中心として販売単価を上げないことには事業が成立しない(土地の仕入れ競争にも勝てない)」ということなのでしょう。
本当に由々しき状況ですね…。

当物件は50㎡台のプランもあるにはありますが、基本的には30㎡前半から中盤というプランニングでかなりコンパクトな1LDKが多くなっています。

公式ホームページ
IMG_1472[1]
お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。南向き中心の物件におけるノン南向き住戸になりますが、北側はコインパーキング(三井のリパーク)、西側も戸建となっており視界抜けが得られるポジションです。
コインパーキングが将来的に建物に変わることは往々にしてありますので将来的なリスクは伴いますが現状においてはまずまずの条件と言えるでしょう。
※北西方向には大森郵便局があり視界は遮られます。

間取りとしては、柱の影響がほとんどないワイドスパンで、北側隣地への日影規制により誕生したルーバルも魅力的なプランになります。

なお、55㎡の2LDKながらLDKは11.5畳しかないので、LDだけでは10畳に全く及んでいないのが残念に感じるのですが、無駄が多いということはなく、洋室の大きさ及び収納を重視したプランということになるでしょう。

洋室1のウォークインクローゼットはかなり大きいです。

また、キッチンに大きなバックカウンターが設計されているのは当プランの最大の特徴と言って良いと思います。食器棚はキッチン西側に別途用意されており、カウンター上部から収納を取り除いたことで空間的な広がりが得られるようになっていますし、ダイニングテーブル的にも使えそうですね。

坪単価は360万円。現状の視界条件からするとこのような単価水準になるのも分かる気はしますが、将来的な保証はむろんありませんし、日照的に魅力のあるお部屋でないことを考えるともう少し控えめなお値段設定が相応しかったように思います。
30㎡台前半のコンパクトプランと比べても大差ない単価水準という感じでグロスの嵩みがほとんど考慮されていない価格設定になっているのも少々違和感がありますね。
「ファミリータイプ」という感じの広さでこそありませんが、50~70㎡台中心のプランニングで分譲した場合には当物件のような単価帯での販売はまず不可能であり、この広さのお部屋であればもう少し単価は抑えられてしかるべきだったように思います。

分譲当時も「安い」と書いたぐらいなので、比べるのは少々酷なのですが、この価格を見るとパークタワー山王の安さがめちゃくちゃ際立ちますね…。200万円~ありましたんで…。
※それでも売れ行きが良くありませんでしたが…。



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