デュオヴェール大森山王【テラス付の日照良好な角住戸】1階36㎡3,498万円(坪単価325万円)

続けて、デュオヴェール大森山王。

設計は小笠原耕治建築研究所、施工は大城組です。

30㎡台中心の総戸数40戸というスケールしかありませんが、内廊下を採用した物件で、外観デザインも敷地南側の既存のタイル敷の歩道に連動するように南側に厚みのある植栽を設けており、エントランス周りの雰囲気もなかなか素敵ですね。

エントランスは階段を数段降りるアプローチになっていることからも分かるように1階住戸をグラウンドレベルよりも少し下に位置させることで階建を確保している感じの設計にはなるのですが、そういった1階住戸の多くには大き目のテラスを設けることでカバーしている点も上手に感じます。

前回のデュオヴェール大森山王

公式ホームページ
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お部屋は36㎡の1LDK、南西角住戸です。前述のように1階住戸ながらグラウンドレベルよりも少し凹んだ高さにありますが、周囲には高い建物はなく、南側も歩道⇒道路⇒戸建という感じのポジションなので、日照は十分に得ることが可能です。

植栽があるので歩道からの視線も気になることはなさそうですし、方角的にも高さ的にも線路の影響を受けることがなさそうな点も良い材料かもしれません。

間取りとしては、これでも物件内では大き目の1LDKになります。
当ブログの読者の方であればお気づきのようにLDの入口ドアがかなり玄関寄りに位置していてLDKの10.2畳表記を鵜呑みにするとかなり危険なプランではあるのですが、仮にLDドアを浴室とキッチンの間付近に移動させた9畳ほどのLDKであったとしても36㎡という面積からすると違和感のあるものではなく、面積帯なりの大きさという印象でしかないでしょう。

収納をもっと減らしていれば畳数をもっと大きく出来たのは言うまでもありませんが、洋室は3畳でも形は悪く無いので1室としての使い勝手は十分にあるでしょうし、引き戸が大きく開け放てるタイプになっている点にも好感が持てますね。

玄関の下足スペースがこの面積帯にしてはしっかりとした大きさのあるものとなっているのは良いと思いますし、浴室も1216かと思いきや1317と大き目ですね。

なお、テラスは白タイルなど白を基調としたデザインで仕上げられており、なかなか素敵です。
少なからず単身女性を意識した物件ということになるのでしょうね。

坪単価は325万円。安いとまでは言えないのですが、南面条件良好な特徴(豊かなテラス)ある角住戸であることを考えるとまずまずの水準ではあるでしょう。

前回の記事で書いたように、50㎡を越えるようなグロス価格の嵩むお部屋や40㎡を越えるような大きさの1LDKになると単価を伸ばしづらくなるのですが、30㎡台中盤まで面積を絞ったプランでのこの単価であれはこのご時世にしては悪くない方でしょう。

駅徒歩10分をわずかに超えてしまっている立地なのでコンパクトプランにとっては良い立地とは言い難い面もありますが、そのあたりが考慮された程よい値付けということにはなってくると思います。

ただ、設備仕様面は少々残念ですね。
他のデュオヴェールもそうなので当物件に限ったことではないのですが、床暖房がついていません(50㎡超のプランには流石についています)。

また、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ありませんが、食洗機すらついていないのも残念です。トイレ手洗器とオリジナルキッチン食器棚がついているのは救いですが、単価帯からすると寂しいものになりますね。
いわゆる20㎡台中心のワンルーム投資マンションと比べれば悪くはありませんが、30㎡台中心の物件であることを考えるともう少し力を入れて欲しかったなと…。

管理費は330円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ということもありそこそこの水準になってしまっています。

駐車場は2台だけですがいずれも平置になります。コンパクトプランが中心となった物件ですので十分でしょう。

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