ドレッセ横浜十日市場【開口部は地味だが、長期優良住宅(二重床)×耐震等級2】1階72㎡3,848万円(坪単価176万円)

続けて、ドレッセ横浜十日市場。

設計・施工はこういった大規模多棟型物件を十八番としている長谷工ですし、こちらよりも価格帯が上のドレッセ中央林間ですら直床でしたので、こちらも直床になるのかと思いましたが、二重床になっています。

当物件は長期優良住宅の認定を受けており、その認定基準の中には「可変性(ライフスタイル等に応じて間取りの変更が容易であること)」をクリアするために二重床が必要だったということでしょう。

また、当物件は耐震等級2である点も大きな売りの1つになりますね。
長期優良住宅の中には一般的な物件同様の耐震等級1の物件もありますので、耐震等級2であることはマストではないはずですが、「持続可能な住宅地」というコンセプトの横浜市の肝煎りプロジェクトということでさらに力を入れた感じでなのでしょう。

昔からこのエリアを知っている方はこの界隈のこの価格を高いと感じるのかもしれませんが、前回の記事で書いたように単なる徒歩7分とは異なるポジションですし、この物件の完成によって当エリアの利便性及び景観はさらに魅力的なものになることが確実、そして「長期優良住宅×耐震等級2」という類まれなパフォーマンスなども考慮するとこのご時世としてはかなり目に優しい価格帯になっているという印象を受ける物件になります。

前回の記事で書いたように開口部に物足りなさを感じる物件ではありますが、むしろそれ以上にコストがかかるであろう長期優良住宅や耐震等級2という手堅い部分に力を入れているわけで、この価格帯の物件で全てを望むのは酷というものです。

また、当物件は、共用部のデザインにも高級感がありますし、キッズフォレスト(キッズルーム)、パーティーフォレスト(パーティールーム)、ゲストルームなどの共用施設、さらに敷地内にはミニスーパーや学童保育も入る予定で、大規模物件であっても横浜市の肝煎りプロジェクトでなければここまで充実したものにはなっていなかったとも感じますね。

敷地中央部には豊かな緑が施されますし、その他にもわんぱくパーク及びプラザという名称の遊具などを配した遊び場も設置される予定で、本当に魅力豊か、かつ、差別化の図られた物件ということになるでしょう。

一般的な総戸数311戸程度の物件ではこのレベルのものを創り上げることは難しく、サ高住を含めた超大規模開発であることが功を奏しているのは言うまでもありませんが、それを考慮してもまだおつりがくるレベルの充実具合かと思います。

前回のドレッセ横浜十日市場

公式ホームページ
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お部屋はサニーテラスの72㎡の3LDK、南向き中住戸です。東西に屏風のように広がったサニーテラスの東から数えて3番目に位置するお部屋なので道路を挟んで南方向にある12階建のURの圧迫感が多少ありそうですが、南西方向からの日照に関しては申し分のないポジションになります。

間取りとしては、ごくごく一般的な田の字プランになるのですが、1階住戸ということでキッチンに床下収納が用意出来ているのは良いですね。

なお、当物件は平均専有面積74㎡超ということで近年の狭小トレンド下においては結構ゆとりある面積が確保されており、そのあたりも単価がこなれている理由の1つかもしれません。
68~70㎡ならばもう少し単価を高くしても捌けると思うのですが、72~75㎡ともなると検討者の予算との関係上どうしても単価は伸ばしづらくなるのです。

また、当物件の最上階には3mという最大天井高を活かしたロフトプランや下部を収納とした小上がり畳プラン、一方、一般フロアには隣接2戸をコネクトドアで行き来できるようにした二世帯住宅プランも提案するなど、郊外型大規模物件にありがちな単調な田の字プランのオンパレードになっていない点も大いに評価出来る点になります。
※ちなみにコネクトプランはドレッセ中央林間でも提案されていましたね。

坪単価は175万円。1階住戸ながら専用庭が施されていないのが残念ではありますが、1階でも日照を得ることの出来るポジションですし、前述の通り物件自体のパフォーマンスが高いことも加味すると値ごろ感があると思います。

東寄りの低層階はURの影響が加味された結果ということにもなってくるのでしょうが、この位置でも中層階になると200万円を越えてくることからも分かるように低層階は結構パンダ感のある単価設定になっているように感じます。

設備仕様面は、この単価帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様はありませんし、トイレも古めかしさのあるタンクタイプになりますが、ディスポーザーや食洗機はしっかりと搭載されており、単価帯からすると十分に納得できるものと言えるでしょう。

ちなみに、この単価帯の物件ではたま~に床暖房がないなどというケースもあるのですが、当物件はしっかりとついています。

管理費は214円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの大規模物件にしては結構高いですね。
駐車場が全157台(機械式が111台で残りは平置)と近年の物件にしては多めで、料金も17,000円~と高めなので駐車場収入も管理費収入を補ってくれそうな気がするのですが、管理費からはその様子を感じることは出来ません。

近年においてはかなり特殊なケースではあるのですが、アールブラン横浜仲町台はこちらよりも管理費が多少高いものの、駐車場は無料に出来ているので、車を所有したい方にとってはこちらのような物件に比べ遥かにランニングコストを抑えることが可能です。

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