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ヴァースクレイシア大井町【管理費は安くて良いが、修繕積立金は…】2階41㎡4,280万円(坪単価344万円)
2018-04-16

ヴァースクレイシア大井町。

下神明駅徒歩4分、大井町駅徒歩6分の11階建総戸数80戸(他店舗1戸)のマンションです。
大井町駅からのアクセスの大半を高架沿いのアーケードとすることが可能なので雨の日でも快適なポジションですね。

大半は20㎡ちょっとの1Kタイプの投資マンションなのですが、ワンルームマンション条例を回避すべく一部に40㎡超のプランを設けた物件になります(ワンルームマンション規制により品川区では40㎡以上の住戸を併設する必要がある)。

ポジションとしてはブリリア大井町ラヴィアンタワーの道を挟んだ向かいというポジションで、ブリリア側を向いたお部屋も少なくないので、恵まれたポジションとは言い難いのですが、線路の北東側ではJR社宅跡地の再開発期待がありますし、そういった魅力も少なくないポジションになりますね。

設計はT.I.Architects、施工は住協建設です。
大半がコンパクトな1Kプランで構成されたマンションですので、総戸数80戸とは言えさしてスケールがなく、共用部に強調出来る点は見当たらないのですが、他のヴァースクレイシアシリーズ同様でいわゆるワンルーム投資マンションにしてはデザイン面に気を使っている印象があり、白を貴重としたエントランスホールなども爽やかで良いですね。

公式ホームページ
IMG_1478[1]
お部屋は40㎡超の1LDK、東向き住戸です。東面中央付近に位置したプランで、一部が凹んだ歪な設計になっているので北側にも開口部を施すことが出来てはいるのですが、北側そう遠くない位置に自物件の共用廊下がありますし、東側道路の向かいは前述のようにブリリア大井町ラヴィアンタワーというポジションになります。

間取りとしては、40㎡を越えた1LDKであることを考えるとLDKの9.4畳は若干小さく感じますね。
ただ、廊下は長いわけではありませんし、5.4畳の洋室や大き目の収納を確保した影響と思われるため、そこまで気にはならないのですが、その9.4畳に含まれたLDの入口付近の中途半端なスペースはちょっと残念ですね。

引き戸を開くと洋室と一体感を高めることが出来るので普段から引き戸を開いて使うのであればこの空間も有用なものになるのかもしれませんが、普通にしていると単なる動線部でしかなく、一般的なプランと比べ幅があることに勿体なさを感じてしまいます(※どうせ廊下的なスペースならば幅はもっと狭くて十分だと言うこと)。

坪単価は344万円。近隣ではシティタワー大井町のコンパクトプランが坪単価500万円前後で分譲中、さらに近い位置でまもなく分譲開始されるクレヴィアタワー大井町ザ・レジデンスもかなり高額になることが予想されそれらとは被らない価格帯ということになるでしょう。

ただ、大手デベのブランドタワーと比べれば大きさ価格差があるのは至極当然のことであり、ひと昔前に分譲された一般的な物件と比べるとかなり上昇した印象のある水準でもあるので、けして値ごろ感があるとは言えないでしょう。

なお、いわゆる投資マンションがベースですので、設備仕様面は今一つです。
トイレ手洗いカウンターこそありますが、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はむろんありませんし、床暖房がないのは残念ですね。

管理費は202円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、けしてスケールのある物件ではありませんのでリーズナブルな水準と言えるでしょう。
ただ一方で、修繕積立金の51円/㎡には注意が必要ですね。
ワンルーム投資マンションは、ランニングコストを安く見せたいがために当初の修繕積立金を安く設定するというのがデベロッパーの王道的戦略です。

近年は将来的に修繕積立金が枯渇することに配慮し、実需向けの分譲マンションにおいては年々初期設定額の上昇傾向が見て取れるのですが(最近は100~110円/㎡が多いでしょうか)、相変わらず投資マンションは低い水準のままで、遅かれ早かれ修繕積立金を大きく増額せねばならなくなるでしょう。

ちなみに、駐車場はありません。



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