エクセレントシティ横浜鶴見【狭小2LDKだが特色あるプラン】2階45㎡3,598万円(坪単価266万円)

エクセレントシティ横浜鶴見。

京急鶴見駅徒歩2分、鶴見駅徒歩4分の10階建総戸数44戸のマンションです。

京急鶴見駅の南東に位置する商業地域にはなりますが、第一京浜からはしっかりと内に入っていますし、周辺は住宅も結構多く駅近にしては落ち着きのあるポジションですね。

ただ、駅近であることを考慮するとやはりコンパクトプラン中心とするのが相応しい印象ですし、実際、当物件は30~50㎡台のみの構成になっています。

なお、鶴見駅界隈で徒歩5分内のコンパクトレジデンスの供給は約12年ぶりになるとのことです。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。

30~50㎡台のみの総戸数44戸というスケールはけして大きくはありませんが、ガラス手摺のバルコニー周りに設えられた垂直のマリオンがアクセントになっていますし、メタリック調のエントランスキャノピーもなかなかに存在感がありますね。

内廊下は、コンパクトマンションにありがちなタイプで、玄関前にアルコーブ空間のないプライバシー的に芳しくないものですが、デザイン的にはまずまずで、マンション価格が高いこのご時世なりに高級感を意識している様子が伺えます。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の2LDK、北西角住戸です。いずれの方角も接道しており、北側は背の低い建物、北西はコインパーキングということで駅前ながら圧迫感のない良好なポジションになります。

当物件は南向き中心の配棟ですが、このような面積帯であれば南向きでないことは資産価値上あまり気にならないですし、物件内ではイレギュラーなポジションゆえに特徴ある間取りに出来ているのも良い材料でしょうか。

南に面した角住戸なんかと比較してもらえば分かるように当プランは玄関位置が良好なので廊下を短めに出来ているのが魅力の1つになります。

玄関の正面がトイレというのはやや微妙ですが、40㎡台中盤の2LDKであることを考えると最も優先すべきは「効率性」であることは言うまでもなく、この廊下の長さで洋室1室をノンリビングインと出来ているのは大きいですし、空間的な広がりが得やすいプランニングになっているのも好材料でしょう。

柱が2本も大きく食い込んでいるのはやはり残念ではあるのですが、キッチンはバックカウンターでリビングに面した広がりのあるものですし、洋室2にはウォールドアが採用されているので開け放つことで広々としたひとつなぎの空間として利用することも可能ですね。

また、洋室1の収納はかなり大きく、無駄なく収納できそうな間口の広いクローゼットになっている点も良いでしょう。

坪単価は266万円。南の角住戸に比べると幾分単価安の設定になっており、日照に魅力を感じない方にはまずまずの水準になるでしょうか。
むろんこの面積では住宅ローン控除は適用出来ませんので、そういう意味でも割安感は皆無ですが、近年のこのような面積を絞ったお部屋は住宅ローン控除が適用可能な50㎡台の2LDKと比べても強気な単価設定がなされることも少なくなく、そういった面から言っても違和感のない水準にはなってくるでしょう。

設備仕様面は、コンパクト中心の小規模物件のためディスポーザーは当然ありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナに加え、トイレ手洗いカウンターも用意されているのは評価出来る点です。

管理費は311円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、小ぶりなスケールの物件ですので300円越えは仕方ないものと思われます。

駐車場は全9台で、うち平置が5台と駅近コンパクト物件としてはかなり多いですね。
条例による附置義務が影響してのものでしょうか。住民だけでは埋まらない可能性が高いので空きが多いようなら外部への貸し出しなどを検討しないといけなくなりそうです(外部に貸し出し収益を上げることになると管理組合として税金を納める必要が出てくるので、少々手間がかかります)。

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