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プラウドタワー川口【フロアプランは微妙だが、秀逸な部分セレクトプラン】4階69㎡5,148万円(坪単価249万円)
2018-04-21

続けて、プラウドタワー川口。

設計はジーエー建築設計社、施工は三井住友建設で、前回の記事でも申し上げたように川口市初の「免震構造×長期優良住宅」を実現した物件になります。

やはり前回の記事で申し上げたように梁(下り天井)がかなり強烈な印象の物件で、「もっと階高を高くする」、「階建自体を増やしてよりタワマンらしさを強調したフォルムにする」という選択肢もあったであろうことを考えるとどうしても「タワマンとしては」評価しづらい物件にはなってしまうのですが、より基本的な部分とも言える免震構造や長期優良住宅という点は大きな差別化要素になるはずで、販売上は「そこさえ押さえとけば十分」という判断があるように思います。

三井住友建設の施工ということを考えるとやはり小ぶりなタワマンだったクレヴィアタワー目黒不動前ルフォン板橋区役所前タワーレジデンスのような感じでSulatto3を導入し、逆梁と順梁を併用することで全体的に梁の影響を抑えた開口部豊かな設計が見たかったというのが本音ではあるのですが…。

なお、当物件でもう1つ注目しておかねばならないのはランドプランでしょう。
南北に長い敷地形状を活かした敷地北側(駅側)からの奥行あるアプローチは絶品です。

北側道路沿いにはかなりしっかりとした大きさのあるコミュニティパークという名の公開空地が施され、背の高い既存樹と共に当物件の顔となってくれるであろう豊かな空間になります。

その先のエントランスアプローチ沿いにはレストハウス(集会室)とプライベートテラスがあり、キッチンもついていますので緑を眺めながらパーティーなどを行うことも可能な素敵な空間にもなります。

他の共用施設はキッズルーム、スタディルーム、ライブラリーラウンジがある程度で高層階ラウンジやゲストルームなどはありませんが、総戸数200戸というスケールのタワマンであることを考えると適切なものと言えるでしょう。

それよりも気になるのはやはり少々歪なフロアプランですね。歪なフロアプランの影響がモロに出た以下の南東角住戸はモデルルームとしたことが功を奏してかそこを不安に思われている方は少なそうですが、モデルルームは洋室をくっつけるなどしてかなりLDを広げていますし、当エリアならばもっと階建を設けることが可能だったことを考えると、きれいなフロア形状にして(敷地形状に沿わせず、フロア面積を少し小さくする)、階建を増やせば良かったのではないかと思ってしまうのです。

IMG_1657[1]
※特にLDの形が…。

なお、フロアプランに関して言えば、やはり各階ゴミ置場は共用廊下から扉1枚しか隔てていない簡易的なものです。

プラウドタワー東池袋の記事で書いたように野村さんの小規模タワマンは多くがこのような造りになっているので予想通りのことではありますし、この規模のタワマンだと各階ゴミ置場がないケースもありますので、あるだけマシとも言えなくもないのですが、残念ではありますね。

前回のプラウドタワー川口

公式ホームページ
IMG_1658[1]
お部屋は68㎡の3LDK、東向き中住戸です。東方向は十数階建のマンションがそう遠くない位置にあるので影響はありますが、道路の向かいは2~3階建の戸建てばかりになりますので、圧迫感はなく、低層階でも悪いポジションではありません。

間取りとしては、70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKで、全て70㎡超となった南向きの3LDKよりも面積を絞ることで価格レンジを広げるオーソドックスな戦略が展開されていると言えます。
※「一般的に人気があり単価高の設定が可能な南向き」を70㎡超、「南向きに比べると人気が劣り単価を安くするのが妥当なノン南向き」を70㎡未満とすることで、「グロス価格」で大きな差を生み出すことが出来る。

そんなやや小ぶりな3LDKですが、中住戸ながら玄関前にオープンポーチを設けるゆとりがありますし、廊下の長さを最低限に抑えることが出来ているので、居室畳数・収納面から言っても3LDKとして違和感のないプランとすることが出来ています。

先ほどのプラン同様でやはり洋室2の引き戸の設計がイマイチで、もっと違和感なく2LDKとしても利用できるものになっていると良かったように思うのですが、共用廊下側の柱の影響も少ないプランですし、価格帯からしても特段の違和感のないプランということにはなるでしょう。

坪単価は249万円。低層階のノン南向きとは言え、駅近のプラウドタワーと言うだけで魅力に感じる方はいらっしゃるでしょうし、パンダ部屋とまでは言わずとも250万円を切った単価にはそこそこのインパクトがありますね。

同階の南向き中住戸2LDK(57㎡)と「グロス(単価じゃなくてグロスだよ)」がほぼ同じという理解不能なレベル(笑)のおかしな値付けがなされていることで当住戸の安さがより際立っていたりもします…。

設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンターなどの基本的なものはもとより、当物件のポイントの1つである多彩なセレクトプランも導入されています。

野村さんはプラウドシティ越中島でお掃除浴槽なども含めた多彩なセレクトメニューを導入していたので、そこまで驚くほどのものではないのですが、当物件はカラーセレクトやプランセレクトなどの一般的なものに加え、水回りを中心としたセレクトプランを導入することで最大13,824通りの異なるセレクトが可能になっています。

なお、プランセレクトの中には「部分セレクト」というのもあり、リビング脇の納戸をカウンター(飾り棚や学習スペースを想定)にしたり、玄関の下足スペースを拡張し、ベビーカー置場などとして使えるマルチスペース設計にすることも可能になっています。
パークホームズ豊洲ザ・レジデンスにあった「洗面入口セレクト」にも近いものがある、派手さはないけれども人によっては待ってました的な気の利いた提案だと思います。

そういったプランのお部屋が存在していることに価値があるのではなく、「同じお部屋でも好みによって無償でセレクトが可能」という点に価値があるのは言うまでもありません。

管理費は257円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、大きさ・位置が微妙であれ各階ゴミ置場がある以上はゴミ収集員の人件費が馬鹿にならないことを考えると悪くない水準でしょう。
総戸数200戸でのエレベーター2基はギリギリの水準(念のため言っておきますが、300戸の3基、400戸の4基とは同列ではありません)で、そのあたりもランニングコスト的に功を奏しているのかもしれませんが…。

駐車場は全53台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの51台が機械式になります。



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