インプレスト東京八丁堀ル・サンク【東京駅徒歩14分×EV2基のダブルコア設計】11階74㎡9,798万円(坪単価436万円)

インプレスト東京八丁堀ル・サンク。

八丁堀駅徒歩2分、宝町駅徒歩6分、茅場町駅徒歩7分、新富町駅及び京橋駅徒歩9分、築地駅、日本橋駅及び銀座一丁目駅徒歩12分、東京駅徒歩14分の12階建総戸数99戸(事業協力者住戸12戸含む)のマンションです。

ここと同じ東西に長い敷地で12階建総戸数106戸だったプラウド東京八丁堀と立地・スケールなどでかなり酷似した物件になります。

八丁堀駅徒歩2分はプラウドと同じですし、実際かなり近いのですが、プラウドが東京駅徒歩12分と結構インパクトがあったのに対してこちらは徒歩14分となっているのが少々惜しく感じる部分はありますね。

近年で言うと、ブリリアザ・タワーのお隣のブリリアザ・レジデンス東京八重洲アベニューは東京駅徒歩15分ということからも分かるように、川向こうでも徒歩15分程度の物件は少なくなく、茅場町駅側を含めても東京駅徒歩14~15分の物件は案外あるのに対して徒歩12~13分となるとかなり減ってくる印象になるエリアとなります。

ただ一方で、南向き住戸率の高さ(プラウドは全戸南向きではありますが…)や南面条件は、囲まれ感の強い物件が少なくないこの界隈では良い方に思いますし、東京駅徒歩14分にはそこまでインパクトはなくとも八丁堀駅の北西に位置するポジションの物件の供給が少ないのは確かなので、東京駅と共に銀座・有楽町の利用頻度が高い方にとっては魅力ある立地ということにもなってくるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。接道しているのは南側だけですが、南も西も現状は低層建物なので、この上層階住戸からの視界抜け及び日照は申し分のないものです。

南方向2区画先の京華スクエアでは同敷地内での移転改築案があがっている状況なので、将来的には視界が妨げられてしまう可能性もあるのではないかと思いますが、隣接しているわけではないので日照は保たれる可能性が高いでしょう(そもそも現状においても視界が抜けるのは鍜治橋通りの向かいまでで凄く奥行のある眺望が望めるわけではありません)。

間取りとしては、物件内では最も大きなものとなります。前述のようにこの界隈では比較的南面条件の良好なポジションであり、当然の如く南東角と南西角が目玉となるのですが、南東角の中層階以上は事業協力者に抑えられてしまっており、上層階の南に面した角住戸となるとこのプランの一択ということになりますね。

敷地形状に沿った専有部形状で、南に面した開口部はそれほど多くはないのですが、西側に加え、北側にもしっかりと開口部が施されたプランとなっており、あまり見かけないタイプのものになりますね。

次の記事でも詳細を述べますが、当物件はエレベーターホールを2つに分離させることで中住戸にも両面バルコニー住戸を採用しているぐらいで、「北側の扱い」が上手な印象を受けます。

ベッドルームを日中に利用する方は少ないでしょうし、リビングなどの主要部を南向き、それ以外を北向きに配置するのは非常に理にかなっているのではないかと思います。

ただ、このプランは廊下がいわゆるリビングスルー型になっており、その点に関しては好みの分かれるところでしょう。

ベッドルーム1~2はリビングインではないのですが、玄関⇒廊下⇒リビング⇒廊下⇒ベッドルーム1~2という位置にあるので、リビングを経由しないことには外出することが出来ません。

ベッドルーム3はリビングインですし、角住戸ながらベッドルームの独立性が低いタイプになるので少々の難しさはあるでしょうね。

また、このようなリビングスループランでトイレが玄関寄りにある場合はベッドルーム1~2からトイレまでの距離が大分長くなってしまうのが欠点の1つになります。

人間歳をとると寝ている時にトイレに行くことが増えますので(汗)、ちょっと面倒に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

なお、ベッドルーム3のウォールドアはかなり大きく開け放てるタイプで良いですね。方立ても小さい方と言えるでしょう。

坪単価は435万円。低層階は約400万円という水準で上層階との単価差は思ったよりも大きくないですね。まぁ、こういった立地・属性の物件を検討される方で日照・眺望を重視する方はけして多くはないでしょうし、タワマンでもない限りは日照面・眺望面での将来的な保証はないに等しいことが影響してのものと思われます。

最近、八丁堀駅界隈で分譲されたマンションと比べてみると、クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス(東京駅徒歩16分)よりは流石に高いですが、シティハウス東京八重洲通り(東京駅徒歩18分)よりは幾分安い水準で、インパクトこそないですが、このご時世として違和感のない価格帯だと思います。

プラウド東京八丁堀は2013年の分譲で平均坪単価約315万円という水準でしたので、そこから約3割上昇したという計算になります。都心部でも2割程度の上昇(アベノミクス前との比較)にとどまっている印象のあるエリアもありますが、中央区の主要部は近年の上昇率が高いエリアの1つであり25%以内ではそうそう収まることはありませんので致し方ない水準ということにはなるでしょうね。

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