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インプレスト東京八丁堀ル・サンク【ダブルラウンジ×ダブルEVホールの豊かなエントランスフロア】3階72㎡8,298万円(坪単価383万円)
2018-04-20

続けて、インプレスト東京八丁堀ル・サンク。

設計は坂入産業、施工は若築建設です。
当物件の売主はマンション名から分かるように双日都市開発とNIPPOがメインなのですが、中央区を中心としてグリーンパークシリーズの供給実績が豊富な坂入産業も名を連ねており、設計も坂入産業が行っています。

グリーンパークシリーズは基本的に坂入産業自身が設計していますし、施工も坂入建設という自社グループで行うことが多いぐらいなので、その点に関して不安はありませんし、当物件は設計面でかなり工夫が施されたものでもあります。

前回の記事でちらっと述べたように、エレベーターホールを2つに分離させることで中住戸に両面バルコニー住戸を施すことが出来ていますし、八丁堀駅方向へ行くのに便利なメインエントランスに加え東京駅方向へのアクセスに便利なサブエントランスを設けているあたりも気が利いていると感じますね。

また、1階のフロアプランは中央付近にかなりのゆとりが設けられており、南と北の両方にラウンジ、さらに東西を貫くしっかりとした幅のあるパサージュを施すなど、総戸数から受ける印象以上のスケールを感じることが出来ますね。

しっかりとディスポーザーがついている物件ですし、内廊下を採用、さらにはコンシェルジュサービスも行うとのことですが、管理費は291円/㎡と、そのわりにかなりリーズナブルに出来ている点でも評価出来る物件です。

コンシェルジュの営業時間は平日15~20時、土日祝が8~18時とのことで時間帯を絞ってはいますが(管理人は平日の8~15時)、それでもこの管理費はリーズナブルで魅力あるものと感じます。

前回のインプレスト東京八丁堀ル・サンク

公式ホームページ
IMG_1666[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南と北の両面開口プランになります。低層階ですので、むろん視界抜けはなく囲まれ感もありますが、一般的な田の字プランなどで見られる共用廊下側の窓よりは遥かに採光が得られますし、立地的なことを考えればけして悪い条件ではないでしょう。

逆梁工法を採用した物件なので掃き出し窓にはハイサッシを採用出来ており、そういう意味でも採光は良いですね(逆梁だとバルコニー手摺がガラスパネルに出来ませんが、このような囲まれ感のある立地の低層階住戸は順梁でもガラス手摺が採用されることはまずありえませんので、逆梁の方が採光的に優れたものとなるのが普通です)。

間取りとしては、中住戸ながら両面バルコニーと出来た角住戸の次に目玉となるタイプなので、角住戸に匹敵する面積が確保されています。

当物件は40~50㎡台の1~2LDKもありますので(立地条件からすると当然のことです)、この2つ目の記事ではそういったプランを紹介するのが筋ではあるのですが、やはり両面バルコニー住戸は当物件の大きなポイントではあるので今回はこちらをご紹介することにした次第です。

エレベーターホールを分離したことで各戸は特定の1基のエレベーターでのアクセスとなるわけで、総戸数99戸でエレベーターが2基のケース(どちらのエレベーターも使える)と比べると待ち時間にバラツキが出てしまうことは否定出来ませんが(また、エレベーターの点検時(夜間)などは階段を利用することになる)、約50戸に1基ならば一般的な物件と比べエレベーターに不便さを感じることはないでしょうし、こういった両面バルコニー住戸の存在は販売上大きな武器になるのは確かでしょう。

なお、両面バルコニーに出来ると言うことは、玄関がセンターインに出来ると言うことでもあり、このぐらいの面積帯のプランであっても比較的PP分離が実現しやすいというメリットがありますね。先ほどの角住戸は、角住戸でありながらベッドルームの独立性が低く、ベッドルームからはリビングを通らねば外出できなかったのですが、こちらのプランは見ての通りベッドルーム1・3がリビングとは反対側(玄関から見ての話)にあり、かなり独立性の高いものとすることが出来ています。

専有面積に占める居室畳数割合は73.6%((12.1畳+3.3畳+6.1畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.54㎡)と、一般的な田の字プランに比べても高い水準で、玄関位置の良さが効率性を高めているとも言えますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納はちょっと少ないので「その分」もあるでしょうが…。

坪単価は383万円。同じ南向き中住戸(両面バルコニーではない)でも50㎡台になると単価はもっと高いですし、北向きの40㎡ちょっとのプランが低層階でも優に400万円を越えていることからも分かるように、70㎡超というそこそこグロス価格の嵩む面積帯ゆえに単価がそこそこ抑えられている印象になりますね。

前述のように管理費がリーズナブルな印象のある物件で、この価格帯のマンションであることを考えるとかなり良心的な印象と言えることも好材料です(管理費は購入者の支払能力に少なからず比例した水準になるのが現実で、そういう意味でもかなり安い方と言える)。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンor天然石の水回り天板、フラットラインLED照明など、単価的に違和感のないものとなっています。ひと昔前であればこのような単価の物件はLDにビルトインエアコンがついているのが当たり前という状況でしたが、最近は400万円前後ではほとんどつきませんね。

駐車場は全21台で機械式になります(3台は事業協力者優先区画)。



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