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オークプレイス小岩【総戸数65戸全てが70㎡台】13階78㎡6,598万円(坪単価279万円)
2018-04-24

オークプレイス小岩。

小岩駅徒歩3分、京成小岩駅徒歩16分の13階建総戸数65戸(事業協力者店舗1戸含む)のマンションです。

ご存知の方も多いように小岩駅は当物件のある南口を中心に再開発が進行中ですので、再開発エリア内の駅近ポジションに誕生するであろうタワマンの他、当物件のような駅にほど近い中規模物件も少なからず誕生してくることが予想されますし、近年でもクリスタルマークスエクセレントシティ小岩ラフィネヴィエルテなど駅徒歩3~4分の物件の供給が盛んですので、当物件に特段の希少性を感じることはないのですが、純粋にJR駅徒歩3分のインパクトはやはり少なくないでしょう。

敷地北側のサンロードは拡幅され、幅のある歩道も整備される予定ですし、再開発エリアの端に位置し、南側及び東側には高い建物がないポジションというもの魅力と言えそうです。

似たポジション、近い属性のクリスタルマークスやエクセレントシティ小岩の分譲時と比べるとマンション価格が大分上がっており、当物件の価格が高くなるのは致し方ないところですが、どこまで抑えられるかが販売面での大きなポイントになるでしょうね。

あまりに高過ぎるようだと後発タワマンを待ちたい方が多くなるでしょうからね。
※1本や2本ではなく複数のタワマンが予定されているので、駅近好立地のタワマンとは言え需給面からベラボーに高くなることはないのではないかと思っています。供給時の市況がどのようなものであるかによっても大きく変わってくるのは言うまでもありませんが…。

公式ホームページ
IMG_1675[1]
お部屋は78㎡の3LDK、南東角住戸です。中層階以上で南も東も視界抜けが得られるポジションであり、この最上階住戸からは眺望と呼んでも違和感のない開放感のある眺めが広がります。

間取りとしては、条件の良いポジションながら80㎡には足りませんが、近年の物件にしてはむしろ大きな面積帯が確保されている方という印象になりますね。

駅近ということで単価帯はそれなりのものになりますし、デベロッパーによっては70~75㎡ぐらいだった可能性すらあるでしょう。

そもそも当物件は総戸数65戸もありながら全戸70㎡台というこのご時世としては異例とも言えるプラン構成で少々面食らったというのが正直なところですね。

最大がこのプランの78㎡という点はそのように「ちょっと大きいな」ぐらいの印象でしかないのですが、全戸70㎡台はかなりの自信がないと出来ない芸当です。

当物件は「オークプレイス」、つまり、コスモスイニシアさんと大和ハウスさんのJVで、1社あたりのリスクは半分でしかありませんので、今のようなマンションの売れ行きがけして良いとは言えない時代においても多少なりとも攻めることが出来るということなのかもしれませんが、率直に言ってこのご時世に全65戸の70㎡台は凄まじく思いきったプランニングと言えるでしょう。

これまでのオークプレイスにはそのような「ゆとり」を意識している様子は特に伺えませんでしたし、明確な理由が不明ではあるのですが、近年ありがちな67~69㎡をなくしたことで中住戸は特に単価が伸ばしづらくなっている印象なので、低層階でもいいから安価に駅近に住みたい方にとっては検討しやすい物件とも言えるのかもしれません。

さて、この間取りに戻りましょう。

最大のポイントはアイランドキッチンでしょう。巨大なファミリークローゼットを有するプランですし、全体的に収納をかなり充実させた印象のあるプランなので専有面積からすると居室畳数はそこまで大きくはないのですが、角住戸にしては廊下を短めに出来ていますし、LDKは広がりのあるアイランドキッチンを採用したことでそれなりの空間的な広がりが得られるのではないでしょうか。

柱位置やこのアイランドキッチンの採用を見ても設計面はイニシア主導であるのが明らかで居室形状も「やさしいシカク」で素晴らしいですね。

アイランドキッチンが大きいため、純粋なLD部分は畳数から受けるイメージほど大きくない点には注意が必要でしょうが、洋室2にはやはりイニシアの十八番とも言えるトールスライドウォールが採用されているので、つなげて使うことでより広い空間にすることも出来ますし、南面の連窓サッシと奥行のあるバルコニーもやはり魅力の少なくないものです。

東側(妻側)の開口部はもう少し充実させてくれても良かった印象もありますが…。

坪単価は279万円。低層階(2階は店舗等のため住戸は3階~)は240万円ちょっとになっており、それ相応の眺望プレミアムが乗っかっている印象にはなりますね。
平均坪単価約220万円ほどだったクリスタルマークスやエクセレントシティ小岩の時代からすると15%ほどは上昇している印象にはなりますが、相場的に仕方のないところですし、コスモスイニシアらしい効率的、かつ、魅力あるプラン面を考慮するとこのご時世として悪くない水準と言えるのではないでしょうか。



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Re: 最近の小岩事情

ご無沙汰しております!
小岩情報有難うございます!

いや本当に今後の開発盛りだくさんですよね。
ただ、全てはお値段設定次第(コスパ次第)ではあると思いますし、どこかのデベが調子こいたお値段で悪評をたて売れ行き不振になるようなことがなければ問題なく捌けるのではないかと思っています。

開発が進むたびにより魅力的な街になるのは確実ですし、プロジェクト単位にとどまることなく複数のデベロッパー・設計会社・ゼネコンみんなで協力してより魅力ある街を造りあげて欲しいですよね。

そうすることで自物件がより高値で売れることにもつながると思いますし…。

P.S.アルファグランデはスターツのCMでいい感じに目立っていますね。今後も小岩情報お待ちしております。

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