オークプレイス小岩【専有部も共用部もイニシア100%?】5階71㎡5,398万円(坪単価251万円)

続けて、オークプレイス小岩。

設計はリーフクリエイツ、施工はライト工業です。
コスモスイニシアと大和ハウスのJVとは言え、リーフクリエイツはイニシア武蔵新城テラスでイニシアシリーズを手掛けた実績がありますし、前回の記事で申し上げたように間取りからしても設計面は「100%イニシア」と言って過言ではないでしょう。

大和ハウスのプレミストシリーズは間取りを特別重視している印象はありませんので、当物件はイニシア100%で良かったと思います。

また、デザイン面もイニシア100%と言って良いでしょう(大和さんの存在はどこに?(笑))。
デザイン監修にベイシスデザイン(イニシア新宿早稲田の実績。最近はミナトフロントタワー(近鉄不さんつながりでしょう)にも起用されるなど名を聞くことが増えてきています)、ランドスケープデザインにはいろ葉デザイン(ほとんどのイニシアシリーズを手掛けています)が起用されています。

シンプルモダンなデザインはイニシアシリーズらしいものでプレミストシリーズなどと比べ地味に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、エントランス周りは嫌味のない高級感がありますし、悪くないでしょう。

前回のオークプレイス小岩

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。視界抜けは得られず、日照もあまり期待できないポジションですが、前建は2~3階建なので、採光的には問題ないであろうポジションになります(接道していないので将来不安がないとは言えません)。

間取りとしては、しつこいですが「イニシア100%」ですので、当ブログで幾度となく紹介してきているイニシアシリーズの記事をご覧ください、と言いたいところなのですが、それは流石に乱暴すぎるので(笑)かいつまんで言うと、やはり柱の完全アウトフレームによる「やさしいシカク」な居室形状と、広がりのあるウエルカムホールタイプの玄関が魅力ですね。

先ほどのプラン同様に連窓サッシ×トールスライドウォールが採用されていることでこの階・向きでも採光面の不安はないでしょう。

坪単価は251万円。先ほどの南東角住戸よりは面積が小さいためか、単価はそこまで落としきれてはいない印象もあるのですが、前回の記事でちらっと述べたように67~69㎡だったらこの単価では済まなかった可能性が高いのかなと。

67~69㎡でもそこまで差のないグロス価格となっていたように思います。
「スムログ」で言及しているように同物件内に68㎡と71㎡という近い面積帯のお部屋がある場合に小さい方のお部屋の単価を高くしてしまうと大きな方のお部屋との価格差(グロス差)がほとんどなくなってしまうのでそうはならないのですが、当物件のように南向きとノン南向きの構成の場合、日照的に魅力の南向きに71~73㎡、ノン南向きに67~69㎡をプランニングし、大差のない単価設定とするようなことは往々にしてあります(条件的にはノン南向きの方が単価が安くて当然なのですが、面積を小さくしてグロスの嵩みを抑えることが出来ているため、大差ない単価設定にしても検討者の予算レンジ的にも意味があるのです。ちなみに当物件は南と東で面積差を設けることが出来ないことも影響してか東は南に比べ単価が約5%安い)。

参考)スムログ「ちょっと得するマンション選び」専有面積による価格の歪み

設備仕様面は、全戸70㎡超で総戸数65戸というスケールがあることからするとディスポーザーがあっても罰は当たらなかった印象こそありますが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターとそれ以外は違和感のないものとなっています。
この単価帯であれば水回り天板が天然石でないのは仕方のないところですし、そもそもイニシアの提案する専有部デザイン(当物件のホームデコレーションサービスはアクタスによるもの)は、天然石が似合うとは言い難いものですので、人造でバランスがとれているように思います。

管理費は198円/㎡。そこそこのスケールがあり、外廊下とディスポーザーなしの設計ですので、けして安いとは感じませんが、パフォーマンスはさておき都内物件の全体平均からすると安い方にはなるので、ランニングコストを抑えたい方には悪くありません。

駐車場は全17台で身障者用の平置1台を除いた16台が機械式になります。

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