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プラウド日本橋浜町【柱位置は気になるが、インパクトあるコの字サッシ】12階70㎡8,679万円(坪単価409万円)
2018-04-27

プラウド日本橋浜町。

浜町駅徒歩5分、水天宮前駅徒歩8分、人形町駅徒歩11分の12階建総戸数33戸(非分譲3戸含む)のマンションです。

アドレスに「日本橋」と入るエリアの中では最寄駅まで徒歩5分は遠い方ですし、近年分譲されたプレミスト日本橋浜町公園(まだ分譲中ですけれども…)、クレヴィア日本橋浜町のように浜町公園に隣接しているわけでもないので、浜町界隈に限っても少々地味なポジションということにはなるでしょう。

浜町1~2丁目ならば久松小学校区ですが、3丁目は有馬小学校ということでその点を残念に感じる方もいらっしゃるはずです。

また、全戸南西向きではありますが、道路の向かいには11階建のマンションが立っているので中層階以下だと日照も芳しくはありません。

駅徒歩5分は通常のエリアであれば駅近と言って良いぐらいですし、浜町公園や隅田川テラス、どちらも徒歩3分程度で行けるポジションであることが魅力なのは間違いないですが、浜町駅界隈及び馬喰町・馬喰横山・東日本橋駅界隈の供給過多によるダブつき感はかなりものになりますので、人形町駅前の高額プラウドとは異なりある程度は価格で勝負する必要がある物件と言えると思います。

公式ホームページ
IMG_1722[1]
お部屋は70㎡の3LDK、西角住戸です。この最上階住戸は正面の11階建のマンションを越えるぐらいの高さになりますし、周囲もこのマンションよりも気持ち低いぐらいのものが多いので、日照だけでなく視界抜けも多少は得られるはずです。

間取りとしては、物件内で最も大きなもので当物件の顔とも言えるFIXハイサッシが採用されたものになります。

当物件の北西面は交差点方向から目立つ部分になりますし、駅方向から当物件へ訪れる方にとっては必ず目につくであろう部分ということもあり、デベロッパー的にも力を入れているのは明らかです。

最近の野村さんは、プラウド門前仲町ディアージュなどのような階建のある物件だけでなく、プラウド府中美好町プラウド仙川緑ヶ丘などの低層寄りのマンションにおいても角住戸に印象に残るFIXサッシを採用しており、「角住戸プランに特徴を持たせる」と共に「外観デザインにもスパイスを加える」ことが多くなっています。

個人的にも「たとえ視界条件が良くなかったとしても大きなサッシによる採光や開放感と言うのは心地よい」と思っているので、この試みは意味のあることだと思っていますし、この最上階住戸は前述のように多少の視界抜けも出てくるポジションになるのでなかなか贅沢ですね。

当プランのサッシはただ幅があるだけでなくコの字型なので余計にインパクトがあります。
高さに余裕が生じることの多い湾岸タワマンなどのように階高を確保出来た物件ではありませんので、梁は普通に目立ちますが、この部分のサッシは上下に区切られていない一枚ガラスが採用されており、窓枠が目立たない点も魅力ですね。

プラン全体としては、角住戸ながらギリギリ70㎡に乗せた感じの大きさしかなく、廊下もけして短くないことが影響してか、LDが10畳と手狭感が強いのが気になりますね。

角住戸は中住戸に比べると少なくはなるものの、70㎡越えの3LDKであればLDだけで12畳ぐらい確保出来ていることも何ら珍しいことではないので、ちょうど10畳というのはかなり小さな方になります。

先行物件であるプラウド日本橋富沢町のプランでは大き目のものが目立った入口付近のデッドスペースは小さく出来ており、そういう意味では数字以上の広さと考えることが出来なくもないのですが、キッチンはオープンタイプではないですし、大き目のバルコニーに隣接しているわけでもないので、LD周りの空間的な広がりは得にくく、数字以上に狭く感じてしまう恐れもあります(そもそも「当物件自体」のモデルルームはなく、富沢町のモデルルームを用いたコンセプトルームでしかないので、余計に判断しにくい部分になりますね。まぁ、モデルルームがあったとしても大概はリビングを拡張したタイプなのでどちらにしても判断しにくいわけですが…)。

なお、洋室1は7.3畳とこの面積帯の3LDKにしてはかなり大き目なのですが、洋室3は形が悪い4.1畳ですし、洋室2も5畳あるとはいえそれ以上に形が悪いのでかなり苦しいプランニングになっている印象があります。

全体として柱の食い込みはけして大きくはないプランなのですが、食い込んでいる位置がちょっと…。

常々言っているように日本橋エリアの物件というのは「ロクな間取りが出来ない(言い過ぎ…。汗)」ものなので、当物件に限ったことではないのですが、収納も最低限という感じですし、コの字サッシ以外の点ももう少し頑張って欲しかったという思いはどうしても生じてしまいますね。

坪単価は409万円。ディアナコート日本橋浜町の最上階は100㎡超のプレミアムプラン扱いだったので(坪単価500万円超)、そこと比べるのは適切ではないのですが、2015年のザ・パークハウス日本橋浜町の上層階角住戸と1割に満たない差しかなく(パークハウスの方が視界が良好ではある)、少なからず価格で勝負しようとする様子が伺えます。

前述のように日本橋界隈・浜町界隈においてインパクトのある立地ではありませんので、特に珍しいことではないのですが、プラウド人形町パサージュの分譲(その前に分譲したディアージュよりも明らかに弱めの値付けだった)の時と同様で、在庫を抱えることを好まないプラウドらしい冷静な値付けという印象を受けますね。

低層階は坪単価360万円ほどでディアナコートに合わせたような水準でしかないので、学区の違いなども考慮しもう少しインパクトのある水準であって欲しかったとも思いますが…。



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