プラウド日本橋浜町【価格に頑張りを感じるが、管理費はちょっと…】4階43㎡4,977万円(坪単価387万円)

続けて、プラウド日本橋浜町。

設計・施工は新日本建設です。
エクセレントシティシリーズをデベロッパーとして供給する新日本建設さんが他デベ物件の施工に携わるケースはけして少なくありませんが、プラウドだけに絞ると実績は多くはなく、プラウド日本橋人形町パサージュぐらいでしょうか。

人形町パサージュもここと同規模の小ぶりな物件でしたし、ゼネコンの選択にはそういったところも少なからず作用していそうですね。

当物件は同じところにモデルルームを構え先行分譲するプラウド日本橋富沢町のように1階部分に特段の階高を設けたりはしていませんし、前回の記事で強調した北西面のコの字型ワイドサッシ以外はデザイン面や設計面で特筆すべき点はないのですが、その富沢町とモデルルームを共有(こちらの物件にとってはコンセプトルーム扱い)しているということもあり、内装部分はこちらよりもかなり高額な富沢町と同様のものになっているのは1つ評価出来る点になるでしょうね。

富沢町同様に70㎡超のプランのリビングにはビルトインエアコンが導入されていますし、坪単価400万円に満たないぐらいの価格帯のお部屋にとってはそこいらへんがより魅力に感じることが出来ると思います。

前回のプラウド日本橋浜町

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の1LDK、南西向き中住戸です。南西側は前回の記事でも申し上げたように道路の向かいに当物件と大きな差のない高さのマンションがあり、低層階は日照が期待出来ませんし、圧迫感も小さくはないでしょう。

ただ、日本橋界隈ではこのぐらいの条件はごくごく当たり前のことですし、専有面積を考えるとかなりのワイドスパンに出来たプランで、柱の食い込みのほとんどないきれいなプランニングにも好感が持てますね。

リビングのサッシは先ほど紹介したプランのコの字サッシとは異なり上下方向で2つに区切られたよくあるタイプのものなので(先ほどのものは上下方向に一枚ガラスとなった開放感の高いもの)、その点のインパクトこそ欠けますが、やはり足元付近から梁下までのFIXタイプのサッシとしては高さのあるもので(掃き出し窓であればもっと高いものもたくさんあります)、ワイドスパンゆえに実現したそのサッシ幅も魅力的なものです。

リビングの入口付近のスペースは若干中途半端な印象もありますが、キッチン側にカウンターや小さなテーブルを設置することでちょっとしたダイニング的に使うことは十分に可能ですし、洋室の引き戸も違和感なく開け放つことが出来るタイプになっていることによる柔軟性の高さも当プランの大きな魅力と言えるでしょう。

収納はやはり少々少なめではありますが、洗面所や浴室もこの専有面積にしてはしっかりとした広さを確保出来ていますし、上手に纏めた印象のあるプランですね。

坪単価は387万円。ちなみに、当プランの2階は非分譲なので、このプランでは3階が最も下階ということになるのですが、3階は予定価格で4,880万円でした(第1期では供給されないようです)。
何が言いたいかと言うと、販売上、3階住戸に4,900万円台の値付けをすれば「1LDK42㎡4,900万円台~」などと広告を打つことが出来ますので、分譲住戸の中で一番下の階になる3階住戸を4,900万円台にすれば集客面で十分だった印象があるのですが(まして道路に近く防犯面などでも気になる2階でなく「3階」の価格なわけですしね)、当物件は3階に4,800万円台、この4階でも4,900万円になっており、そのあたりにも前回の記事で申し上げたような「価格面の控えめさ」が垣間見えると思っています。

当然小ぶりな40㎡台ということで同階の残りの2プラン(角住戸の60~70㎡台)よりは単価もひと回り上の単価にはなっていますし、私のような投資を行っている人間からするとお世辞にも魅力ある水準とは言い難いのですが、プランは日本橋界隈のものではかなり良好なものになりますし、実需であれば検討対象となり得る水準だと思います。

この面積だと住宅ローン控除の適用を受けられないのがやはり残念ではあるのですが、同様に視界抜けの得られない中層階でも5,200~5,300万円台になるわけで、その差があるのであれば低層階の方が魅力があるでしょう。

設備仕様面は、小規模ゆえにディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、そしてLDビルトインエアコン(70㎡超のAプランのみ)とまずまずのものになっています。

管理費は397円/㎡。なんと…。ディスポーザーなしの外廊下でこの単価とは…。
小さめな物件ではありますが、3分の2が60~70㎡の総戸数33戸はそこまで小さなものではありませんし、なぜにこんなに高いのでしょうか。

駐車場は全2台で平置です。

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