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ザ・グランプルーヴ上馬【全戸にサイクルガレージ、住戸連結すると凄いことに…】3階45㎡4,990万円(坪単価364万円)
2018-04-30

ザ・グランプルーヴ上馬。

駒沢大学駅徒歩6分、三軒茶屋駅徒歩12分の14階建総戸数38戸のマンションです。

近年分譲されたヴァントヌーベル代々木グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス(分譲中)と似たコンセプトになる都心部の「プロパストらしい高級マンション」になります。

グランデバンセ御殿山はパークシティ大崎の再開発エリアに寄り添う駅近好立地ということでお値段が高過ぎたというのもあるのでしょうが、リーマンショック後に一度こけてしまったプロパストは未だにどうしてもスケールあるプロジェクトを行えておらず、いくらデザインに特長があろうともスケール・ブランドに欠ける中で高値を追求するのが難しいぐらいの相場になってきている側面があるのも事実でしょう。

ただ、当物件は246及び首都高沿いということもあり、コンパクトプランにしては比較的お求めやすい単価水準にはなっているので、デザイン面と価格面のバランスは悪く無いように思いますし(大崎のように坪単価500万円前後まで行ってしまうと高級感とデザインが伴っていて当たり前と言っても過言ではない世界になってくるので、プロパストならではの魅力が半減してしまうところもないとは言えない)、渋谷駅周辺の再開発だけでなく三軒茶屋駅周辺の再開発などにも楽しみの持てるポジションにあるのも魅力の1つにはなってきますね。

設計は四季建築設計事務所、施工はシミズ・ビルライフケアです。
四季建築設計事務所は他デベ物件の実績もありますが、上述のヴァントヌーベル代々木の設計も行っており、ヴァントヌーベル同様に各戸にサイクルガレージが導入されているあたりからも共通点を感じることが出来ます。

当物件は、全戸の内廊下部分にサイクルガレージに加え防災倉庫を確保しており、それらが専有面積にカウントされているので、いわゆる住戸部分の面積は数字よりもかなり狭くなる点には注意が必要ですし、ヴァントヌーベルの記事で言及したように自転車で乗り入れることによる内廊下タイルカーペットの汚れが少し気になったりもしますが…。

なお、デザイン面はやはりプロパストらしいシック、かつ、スタイリッシュなもので、2層吹抜のエントランスホールなどグランデバンセ御殿山に近い風味がありますね。

設計面でもグランデバンセ同様の試みが見られますね。グランデバンセでも一部の住戸で連結を提案していましたが、この物件も施工開始までにまだ時間のある12~14階住戸では中住戸のBタイプを両サイドのA・Cタイプのどちらかに連結する80㎡と95㎡プランの提案がなされています。

連結後の95㎡
IMG_1728[1]

当然専有部形状を変えることは出来ず、サイクルガレージも2つになってしまうわけで(計3台分)、そこにそれだけの面積を割いてしまうのはどうなの???というツッコミも多々入りそうなのですが、基本プランに80㎡超のグロスの嵩むもの(御殿山では初めから110㎡超のプランがあった)を用意するというのは少なからずリスクになるでしょうし、立地的にもこのような連結提案が無難なのでしょう。

公式ホームページ
IMG_1727[1]
お部屋は45㎡の1LDK、南西角住戸です。西側は246及び首都高となるポジションなので環境的にはお世辞にも恵まれているとは言い難いのですが、低層階で首都高よりも低いぐらいの位置にあるがゆえに上層階よりも音はむしろ控えめかと思いますし、西南西からの日照も得ることが出来そうなポジションになります。

間取りとしては、45㎡を越えているので近年の都心部の1LDKにしてはかなり大きな部類にはなるのですが、前述のように約5.4㎡のサイクルガレージ(2台分)と1㎡弱の防災倉庫を含んでの面積になりますので、いわゆる住戸部分は40㎡に満たないぐらいの1LDKと大差ありません。

この広さだと1人住まいの方もいらっしゃるでしょうし、2人住まいであっても2人とも自転車を利用しないケースでは宝の持ち腐れ感があるのも事実なのですが、むろん鍵のかかるスペースであり、外からチェックされることはないので、それ以外の用途に使うことも出来なくはないでしょう。

なお、いわゆる住戸部分の特徴としてはアイランドキッチンがあります。
前述のように一般的なプランで言うと40㎡に満たないぐらいの大きさしかないのですが、LDKの13.4畳はかなり大きい方(入口付近の廊下的な部分を含めても)で、アイランドキッチンとの組み合わせは空間的な広がりも得られて良いでしょうね。

その分、ベッドルームは3.3畳とかなり小さめではあるのですが、形的にはきれいなので使い勝手は悪くなさそうです。

ただ、この3.3畳という畳数は本当にギリギリだと思うので、ウォークインクローゼットの扉は開き戸でなく引き戸であって欲しかったですね。
※ちなみにサイクルガレージは5.4㎡なので畳数換算で約3.3畳になります。自転車と自分が同じ広さのスペースで寝る…、ゆるぎない自転車愛を貫く必要があるでしょう(汗)。

坪単価は364万円。このプランでも上層階では400万円を超えてくる水準になりますが、やはり246及び首都高に面したポジションということで、他の2プランよりも幾分単価安の設定にはなっているようです。
グロスの嵩まないコンパクト目のものにはなりますし、単価自体はこのご時世なりのもので大きな違和感こそないのですが、「自転車愛」がないことには厳しい単価であることは間違いないでしょう。

サイクルガレージを別の用途に使ってしまうのであれば話は全く違ってはきますが、あくまで自転車置場と考えた場合、一般的な物件は共用部に月々数百円で自転車を置けるわけで、その場合との比較ということになると当物件は5.4㎡を除いた約40㎡が4,990万円という計算になり、坪単価はおおよそ410万円相当にもなってしまうわけです…。

ちなみに、同じ246沿いの比較的近い位置に2013年にグランスイート三軒茶屋スカイテラスが分譲されており、2013年という時期であるにしてもその約250万円という平均坪単価を安く感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、グランスイートは定借物件の中でもかなり短い約50年の定借期間で分譲されていますので安くて当たり前なんですね。
50年の定借ならば所有権の2割減程度と考えて差し支えなく、2013年で約300万円ならばこの物件の400万円前後が無茶なお値段設定でないことがお分かりいただけるはずです。

まぁ、サイクルガレージの影響をもう少し価格面に反映させるべきだったようには思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、浴室のフラットラインLED照明などがそろっています。

管理費は234円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であることを考えるとかなりお安いですね。まぁ、サイクルガレージを含めた面積により単価を計算した形にはなるので、その影響も多少はあるのでしょうが、それでもリーズナブルに感じますね。

駐車場は身障者用1台を含む3台で、いずれも平置になります。



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