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シティインデックス中野【50㎡台の1階住戸でもこの単価】2階53㎡5,980万円(坪単価371万円)
2018-04-30

シティインデックス中野。

新井薬師前駅徒歩7分、中野駅徒歩11分の地上6階地下1階建総戸数63戸のマンションです。

総戸数63戸とは言っても30~50㎡台のプランニングなのでそこまで大きなものではないのですが、総戸数110戸もありながら同面積帯の提案をしていたシティインデックス神田同様に安易に20㎡台の1Kプランを量産していないあたりに好感を持てたりもする物件です。

ポジション的には中野駅の真北方向に位置しているので、駅までの道程の半分程度はブロードウェイのアーケードを経由することが出来ますので、雨の日でもわりと快適ですし、近隣には新井薬師公園の他、平和の森公園もある環境面での魅力もあるポジションになります。

中野通りからは内に入ったわりと落ち着きのあるポジションですし、グロスの嵩みを恐れる必要のない大手デベが土地を取得していたらファミリータイプ中心になっていたかもしれませんね。

設計は秀研設計、施工は新日本建設になります。
共用廊下は内廊下設計ながら玄関前にアルコーブ的な凹みが一切ないコンパクトマンションクオリティの内廊下の設計はやはり残念に感じはしますが、内廊下であるだけでも一定の評価は出来ますし、階段を3段上がってのアプローチとなるエントランス周りの素材使いにも見所がありますね。
※当物件は傾斜地でないながらもエントランス階のさらに下に住戸階(つまり地下住戸)を設けており、そうであるがゆえにエントランス階がグラウンドレベルよりも「気持ち上」に位置しています。

エントランス部分以外の外観はいわゆる大手デベ物件などと比べると若干野暮ったい印象にはなりますが、テラス付の地価住戸プランを含めても総戸数63戸で31種類というプランニングはかなりバリエーション豊富と言えますし、上層階にはルーバル付のプランが複数用意されている点も当物件の1つの特徴になるでしょう。

公式ホームページ
IMG_1724[1]
お部屋は53㎡の2LDK、南東角住戸です。周りは低層建物が多いとはいえ、建築基準法上の1階(つまりエントランス階)にあたるお部屋では視界抜けは得られません。ただ、前述のようにグラウンドレベルよりは幾分高い位置にあり、日照も得られるポジションにはなります。

間取りとしては、物件内では大き目のもので、おそらくギリギリ住宅ローン控除が適用できる広さとしているのではないでしょうか(住宅ローン控除の適用要件は登記面積(内法面積)で50㎡以上です。完成までは「確定」はできないものですが、大きな誤差は出ないものですので建設中でも基本的には営業さんに聞けば教えてくれます)。

玄関廊下は一直線ながら、廊下が結構長くなっているあたりに少々の勿体なさを感じてしまうプランなのですが、53㎡であることを考えると居室畳数に違和感はなく、収納も充実した印象のあるプランになります。

なお、LDKは12.7畳となっており、LDだけでは10畳に満たないはずですが、55㎡未満のプランになるとLDだけで10畳確保出来るケースは多くないので、そういう意味でもLDKの12.7畳は悪くないでしょう。

最近は50㎡を超えるプランでも1317の浴室を見かけることが多くなりましたが、当プランは1418を採用出来ているのも良い材料ですね。

坪単価は371万円。30㎡台ならばこのような単価でも納得出来ますが、50㎡越えの低層階住戸(というか事実上ほぼ1階住戸)でこの単価というのは少々驚きました…。
30㎡台のプランだと地下住戸(テラス付)でも350万円を越えているのですが、全体的に30㎡台との明確な単価差を認識できるレベルにはなく、50㎡台のこの単価設定はかなり強気な印象になりますね。

2016年の分譲とは言え、ザ・パークハウス中野タワーの低層階の50㎡台よりも高いぐらいだけども…。
中野駅界隈は再開発がまだまだ目白押しではありますが、言っても駅徒歩11分ですし、ちょっと強気過ぎるような…。
ルーバル付の上層階特殊住戸がある程度強気なお値段設定になるのは分かりますが、角住戸とは言え特色のない1階住戸ですからね。

設備仕様面は、総戸数63戸とは言え、30~50㎡台のコンパクト物件なので、ディスポーザーはついていません。ただ、食洗機、ミストサウナ、水回りのフィオレストーン天板、浴室フラットラインLED照明などそれなりのものはついています。
トイレに手洗いカウンターがないのは残念ですね。

管理費は297円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですので、違和感のない水準にはなるでしょう。

駐車場は全5台でいずれも屋内平置タイプになります。



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