ロイヤルシーズン二子玉川【89㎡のルーフテラスに面した大開口のLD】5階103㎡16,990万円(坪単価545万円)

ロイヤルシーズン二子玉川。

上野毛駅徒歩13分、二子玉川駅徒歩15分5階建総戸数60戸のマンションです。

セザールリバーサイド上野毛のお隣、目の前が多摩堤通り、すなわち、多摩川のリバーフロントとなるポジションに誕生する物件です。

最寄駅は上野毛駅で、周囲には「上野毛」と名のつくマンションが多いエリアになりますが、二子玉川公園(スタバもあります。最近公園内出店増えていますよね)は至近になりますし、ライズへも徒歩9分ほどと、ライズ周辺の再開発により「二子玉川感」が増し、利便性も高まったエリアになります。

公立に関して言えば通学区の玉川小学校が徒歩16分表記とかなり距離があるのが子育てファミリーにとってはネックになりそうですが、日照良好な南西方向に多摩川を望むポジションでありこの地ならではの心地よさがあるのも確かですね。

公式ホームページ
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お部屋は103㎡の4LDK、ルーフテラス付のプランです。最上階のプレミアム住戸であり、南~西にかけて多摩川パノラマビューが望める非常に贅沢なポジションに位置しています。
ただ、北西はガソリンスタンドに面したポジションになるのでルーフテラスに出た場合のガソリンスタンドの影響(臭い)がどの程度か少々気にはなりますね。

間取りとしては、89㎡というとんでもなく大きなルーフテラスが最大の特長であるのは言うまでもありませんが、注目すべきはその大きさだけではありませんね。

ルーフテラスには周りを囲むように施された植栽に加え、菜園があるのも気が利いていますし、さらに言えば、一直線でなく規則的な凹凸が施されたバルコニー手摺も注目すべき点になります。

バルコニー手摺はこのルーフテラスプランに限ったものではなく、南西向き(多摩川向き)住戸で取り入れられているもので、外観デザイン的にも大きな役割を果たしてくれています。

また、そのルーフテラスに向かってこれ以上ないぐらいの連続サッシが採用されているあたりも素晴らしいですね。

末長物件らしくPRC構造が採用された物件で、いつも通りのハイサッシが採用出来ているのですが、この構法は言うまでもなく柱の代わりに壁が支える役目を果たすこととなるので、ここまでの連続サッシは通常はなかなか実現出来ません。
当プランは、見ての通りルーフテラス内にちょっとした支えとなる壁(柱)を施すことでその手前となるLDに限界まで贅沢なサッシを設計することが可能になったタイプということになります。

洋室4の引き戸を開くとさらに広い空間に出来るあたりも上手ですし、両開き可能なリビングドア、PP分離的にも評価出来る玄関位置・廊下動線など、上手で魅力的なプランになっているように思います。

間取りの中心にキッチンがあり、キッチンから直接廊下に出ることの出来る動線もお見事ですね。

坪単価は545万円。ダブルボウルも採用したプラン面は非常に優秀ですし、ルーフテラス及び開口部のインパクトも突出したプランになるのでなんとなく想像ついていた方もいらっしゃるかもしれませんが、駅徒歩15分の物件とは思えない強烈な単価水準になります。

次の記事で言及するデザイン面も含めかなりパフォーマンスの高い物件になっていますし、この視界条件にこのプランというのは地縁のある方にとっては特に「最高の贅沢」になりますので、分からなくもないのですが、ライズ周辺の再開発前においては全くもって考えられないぐらいの高値水準で、以前のこの界隈をご存知の方ほど手を出しづらい側面もあるのではないかと思いますので、検討出来る方がかなり限られてしまうような印象はありますね。

ちなみに、当プランのルーフテラスの月額使用料は5,200円(800円の菜園込)になります。
物件価格からするとなんてことはない金額ではあるのですが、89㎡もあるので一般的な1,000円前後のルーバル利用料とは大きな差があります。

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